Cumpararea unei case este un demers extrem de important. De multe ori trece prin biroul unei agentii imobiliare. Cit de utila e aceasta escala? Dilema tranzactiilor cu locuinte este de a da sau a nu comision agentiei imobiliare. Procentul cerut de agent este acelasi ca in tarile UE: 6% din valoarea tranzactiei.

In ultimii ani, numarul agentiilor imobiliare a crescut spectaculos in Romania. Mii de astfel de firme au inflorit atit in zone centrale, cit si in cartiere. Darnicia bancilor in ceea ce priveste acordarea creditelor imobiliare a facut ca numarul tranzactiilor sa creasca, la fel si preturile si, implicit, si comisioanele agentilor. Daca nu vor sa piarda timp, cumparatorii apeleaza la agentiile imobiliare, mai ales ca majoritatea anunturilor din ziare sint plasate de agentii. Trebuie sa selecteze insa cu grija agentia imobiliara. Mai ales pentru cei care achizitioneaza o casa prin credit imobiliar, solutia „agentie imobiliara“ pare destul de indicata.

Situatii diferite

Situatia difera in functie de banii din care se face achizitia: prin credit bancar sau din economiile proprii. Principala problema a celui care contracteaza un credit ipotecar sau imobiliar o constituie timpul. Daca intr-o luna de zile nu gaseste casa potrivita, atunci trebuie sa refaca documentele care atesta veniturile de care dispune. Apoi, urmeaza problema pretului. Daca evaluatorul considera ca imobilul respectiv nu-si merita banii, clientul fie va trebui sa mai aduca bani de acasa, fie va trebui sa caute o alta locuinta. Apoi, trebuie obtinute documente precum cadastrul, certificatul de intabulare, demersuri in care o agentie imobiliara se poate dovedi foarte utila. In ceea ce priveste veridicitatea calitatii de proprietar a vinzatorului, cel care apeleaza la un credit nu trebuie sa-si faca prea multe probleme, deoarece juristii bancii vor verifica minutios documentele. In acest demers, agentii imobiliari pot constitui o garantie, cel putin psihologica, pentru cei care vor sa achizitioneze imobilul sau terenul din banii proprii.

Monopol pe anunturi

Cei care au obtinut un credit ipotecar si sint in criza de timp vor trece, majoritatea, prin sediul unei agentii imobiliare. Explicatia este simpla: aceste firme aproape au monopolizat rubricile de mica publicitate imobiliara din ziare. „Un cetatean care doreste sa vinda, sa cumpere sau sa inchirieze un bun imobiliar va intra oricum in contact cu agentii imobiliari, deoarece anunturile de publicitate sint controlate in proportie de 90% de societatile de intermedieri“, spune Constantin Popescu Ialomita, vicepresedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare. Un agent imobiliar are la dispozitie o baza de date profesional intocmita, precum si relatiile necesare pentru a face cautarea mult mai eficienta. De altfel, agentiile imobiliare au la dispozitie un program care le semnaleaza aparitia oricarui anunt de vinzare-cumparare a unei locuinte pe site-urile specializate.

Efort mai mic

Un agent imobiliar poate fi foarte util in cazul in care vinzatorul nu a scos actele necesare incheierii tranzactiei. Astfel, daca nu are cadastru si intabulare, agentul imobiliar poate ajuta la efectuarea acestora. Apoi, mai trebuie scoase extrasul de carte funciara, care atesta faptul ca proprietatea respectiva poate fi vinduta, certificatul fiscal, care arata ca nu exista datorii ale proprietarului catre stat, dar si adeverinta de la asociatia de proprietari, prin care se arata ca nu exista datorii la intretinere. In cazul in care se apeleaza la o agentie imobiliara, ai carei angajati stiu foarte bine cum se pot obtine cit mai repede aceste acte, se cistiga timp.

Beneficiul evaluarii

Conform oficialilor agentiilor imobiliare, agentul  poate acorda si consultanta. „In mod profesionist, pretul unei proprietati se stabileste in functie de localizarea sa, de suprafata, tipul si vechimea constructiei. Toate aceste elemente sint vitale in argumentarea fata de client a pretului solicitat pe o proprietate“, spune Robert Teodorescu, directorul Departamentului vinzari rezidentiale al companiei Regatta. Este un demers util si pentru cei care cumpara imobilul prin credit, deoarece evita o eventuala surpriza neplacuta din partea evaluatorului bancii, dar si pentru cei care fac aceasta achizitie din banii economisiti. „Brokerii nu au interes sa creasca preturile. De cele mai multe ori, se confrunta cu promovarea proprietatilor de catre diversi proprietari, in special persoanele fizice, la preturi mai mari decit cele reale de pe piata. Efortul lor este deci chiar directionat catre explicarea modului de functionare a pietei si a faptului ca un pret nerealist inseamna o perioada mai mare in care spatiul sta neocupat, deci nu produce bani“, spune Alexandru Petrescu, managing partner la agentia imobiliara Esop.

Asistenta juridica

Teama de a nu contacta un proprietar fictiv si de a ramine si fara bani, si fara  apartament, constituie unul dintre motivele pentru care se apeleaza la un intermediar. „Un agent imobiliar cu adevarat profesionist va efectua o verificare prealabila a documentelor de proprietate in cazul cumpararii, si a bonitatii cumparatorului in cazul vinzarii, precum si a altor elemente care determina valoarea obiectului tranzactionat. Cum ar fi, starea fizica a constructiei, posibilitatile de construire pe un teren in conformitate cu reglementarile de urbanism si altele. Desigur ca aceste verificari sint limitate la competentele admise pentru un agent imobiliar si nu pot inlocui studii sau expertize realizate, daca este cazul, de avocati, arhitecti sau ingineri de structura. In tot cazul, agentul imobiliar competent il va consilia pe clientul sau in legatura cu necesitatea apelarii la o expertiza de nivel profesional mai inalt pentru a se evita orice risc“, spune Constantin Popescu Ialomita.

Comisionul, o certitudine

Daca ceea ce am enumerat mai sus reprezinta avantaje care, in functie de conjunctura, isi pot pierde aceasta calitate, comisionul reprezinta o certitudine. Astfel, in cazul in care se achizitioneaza o locuinta prin intermediul unei agentii imobiliare, clientul va achita un comision care nu poate fi neglijat. „Comisionul practicat de agentiile imobiliare din Romania este, in general, cel practicat in tarile europene, de 6%: 3% platit de cumparator si 3% achitat de catre vinzator. In cazul tranzactiilor importante, care implica sume mari, se mai negociaza comisionul“, spune Liviu Ureche, certified international properties specialist si fost presedinte al ARAI. Un simplu calcul arata ca, in cazul achizitionarii unei simple garsoniere care costa 32.000 de euro, cel care cumpara va plati 960 de euro. Daca adaugam si comisionul vinzatorului, atunci se va ajunge la o suma de 1.920 de euro, incasata de catre agentie. Totusi, in cazul proprietatilor scumpe, cum ar fi apartamentele de lux, care costa peste 250.000 de euro, este indicat ca tranzactia sa se deruleze printr-o agentie specializata, chiar daca se va plati un comision de peste 7.500 de euro numai de catre cumparator. Agentia poate stabili daca acea proprietate merita banii, dar asigura si o oarecare siguranta in cazul tranzactiei.

Riscul de agentie

Oricum, cel care isi cumpara o casa trebuie sa fie atent la alegerea agentiei cu care colaboreaza. Specialistii din domeniu spun ca este bine ca acesta sa fie o persoana sau o societate cunoscuta ori recomandata. De asemenea, este bine ca acesta sa apartina unei asociatii recunoscute, cu prestigiu. „Un agent imobiliar serios va cere clientului sau intocmirea unui contract pentru serviciile sale, cu mentionarea obligatiilor partilor, termene, tema de cautare, contract care constituie o garantie pentru ambele parti si singura baza legala pentru rezolvarea unor eventuale probleme ulterioare. Este bine ca acest contract sa fie exclusiv“, spune Constantin Popescu Ialomita. Ar putea sa aiba insa surprize, daca agentii imobiliari nu sint bine pregatiti si onesti.

De asemenea, trebuie sa fie atenti si la comision. Unele agentii practica un comision mai mic de 6%, insa exista si agentii care practica acest comision, la care adauga TVA. „Asa-numitele dezavantaje decurg din serviciile adeseori aproximative care, pe o piata libera a serviciilor, se rezolva pretutindeni in lume prin apel la solutia concurenta, daca exista nemultumiri“, spune Artur Silvestri, profesor de Gestiune imobiliara la Université Francophone din Bruxelles.

Avantaje

Dezavantaje

• Comisionul de 6% practicat de catre agentii: 3% pentru cumparator si 3% pentru vinzator.
• Riscul de a lucra cu agenti slab pregatiti sau care nu sint cinstiti.
• In cazul in care se apeleaza la mai multe agentii, exista posibilitatea de a vizita de mai multe ori aceeasi proprietate, uneori prezentata cu preturi diferite, ceea ce inseamna timp pierdut si, pe de alta parte, confuzie in ceea ce priveste pretul real.

Antecontractul este necesar, dar riscant

• Promisiunea de vinzare-cumparare, asa cum a definit-o in mod constant doctrina, face parte din categoria contractelor nenumite. Fiind un contract nenumit, promisiunea sinalgmatica trebuie sa intruneasca, in principiu, conditiile de validitate aplicabile contractelor in general (art. 948-968 C. civil). Intrucit promisiunea este un contract autonom, distinct de vinzarea-cumpararea propriu-zisa, da nastere unor drepturi si obligatii specifice, fara a se confunda cu cele privitoare la contractul de vinzare-cumparare. Exista citeva conditii de fond: sa existe un consimtamint valabil exprimat; partile sa aiba capacitatea de a incheia contracte; acordul sa priveasca elementele esentiale ale contractului proiectat, adica lucrul vindut si pretul; cauza contractului sa existe, sa fie licita si morala. Prin acest act, vinzatorul, denumit promitentul-vinzator, isi creeaza anumite obligatii, cum ar fi cea de a nu instraina sau greva lucrul promis in folosul altei persoane pina la perfectarea vinzarii. Mai pot fi pomenite obligatia de a nu incheia cu tertii acte juridice susceptibile de a micsora sau inlatura dreptul cumparatorului, cea de a participa la autentificarea vinzarii, cea de a preda cumparatorului bunul care formeaza obiectul promisiunii. Printre obligatiile cumparatorului se numara cea de a participa la autentificarea vinzarii si aceea de a plati pretul vinzarii in tot sau in parte. (Av. Iulian Geamanu)

Sita UE cerne agentiile imobiliare

Cumparatorii de imobile vor putea apela fara grija la orice agentie imobiliara intr-un viitor nu prea indepartat. In prezent, se lucreaza la un standard european in domeniu. Intermediarii vor avea studii de profil si atestat

Meseria de agent imobiliar nu va mai fi la indemina oricui. In prezent, in Romania nu exista o legislatie specifica acestui domeniu, astfel ca in unele cazuri se manifesta o reticenta in ceea ce priveste angajarea unei agentii imobiliare, mai ales in cazul celor de cartier, pentru achizitionarea unei locuinte. In citiva ani, situatia se va schimba. In vreme ce in Romania se vehiculeaza tot mai mult ideea crearii unui cadru legislativ care sa reglementeze activitatea acestor firme, si pe plan extern se vorbeste despre crearea unui standard european pentru agentii imobiliari. Initiativa apartine Confédération Européenne de l'Immobilier, organizatie care reuneste agentii imobiliare din tarile UE.

Atestat european

Chiar daca in prezent inca nu s-a stabilit definitiv modul in care se va putea exercita aceasta profesie la nivel european, s-au creionat, in linii mari, conditiile pe care vor trebui sa le indeplineasca agentiile imobiliare si agentii imobiliari. Primul aspect interesant este ca se vor organiza cursuri de certificare. “In mod sigur se va fixa o perioada de studii. In unele tari, aceasta este de doi ani, in altele, de trei ani”, spune Constantin Popescu Ialomita, vicepresedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare. Dupa ce acel standard va fi elaborat, se intentioneaza infiintarea in Romania a unui centru de certificare. „Agentii imobiliari certificati vor putea profesa in orice tara din Uniunea Europeana“, spune Liviu Ureche, certified property international specialist.

Studii obligatorii

Inca nu s-a convenit asupra studiilor minime pe care vor trebui sa le aiba agentii imobiliari, insa aproape sigur acestia trebuie sa aiba macar liceul terminat. De asemenea, vor fi cursuri periodice de instruire. „Agentul imobiliar va trebui sa aiba cunostinte din domeniul constructiilor, de evaluare, dar si cunostinte din domeniul comercial si cel financiar“, mai spune Constantin Popescu Ialomita.

Piata mai mica

Orice agentie imobiliara va trebui sa aiba cel putin un agent certificat. De asemenea, agentul imobiliar va trebui sa-si faca doua asigurari: o asigurare profesionala si o asigurare a banilor pe care-i vor primi in custodie. „Piata se va curata dupa introducerea certificarii. Apreciez ca acest lucru se va intimpla in 2009, insa se va da o perioada de gratie“, spune Constantin Popescu Ialomita.

Proiecte in lucru

Deputatul PNL Gabriel Zamfir, care este si presedintele Uniunii Nationale Imobiliare, a anuntat cu ceva timp in urma ca pregateste o initiativa legislativa care sa reglementeze activitatea agentiilor imobiliare. Elaborarea standardului european a influentat si aceasta initiativa. „N-am depus inca initiativa legislativa, deoarece vrem sa o armonizam cu standardul european. Dorim sa se introduca profesionalismul si toti cei care lucreaza in acest domeniu sa fie calificati. Vom vorbi despre o profesie reglementata, in vreme ce, in prezent, este o simpla ocupatie“, spune Gabriel Zamfir.

Reprezentantii ARAI, organizatie membra a Confédération Européenne de l'Immobilier, au amintit si ei despre faptul ca standardul va fi implementat in Romania printr-un act normativ. O certitudine o reprezinta faptul ca, intr-un viitor nu foarte indepartat, profesia de agent imobiliar nu va mai fi la indemina oricui.

20.000 de agenti

• A contabiliza agentiile imobiliare active reprezinta o misiune aproape imposibila. „Din cite stiu, erau aproape 100.000 de firme care aveau trecut ca obiect de activitate si agentie imobiliara. Nu se stie cite sint active, in conditiile in care 15.000-20.000 de oameni profeseaza in acest domeniu. In anunturile de mica publicitate au aparut intre 5.000 si 10.000 de agentii, fie firme, fie persoane fizice autorizate“, spune Gabriel Zamfir.

Furt de date

• Concurenta neloiala reprezinta o problema in acest domeniu. Mai mult, cresterea rapida a numarului agentiilor imobiliare are printre cauze si aspecte mai putin fair-play. „Exista concurenta neloiala. Se fura baze de date. De altfel, apreciez ca 90% dintre agentiile imobiliare active sint fondate de agenti care au plecat din alte firme si au luat si baza de date“, spune Gabriel Zamfir. Acesta considera ca viitoarele legi trebuie sa tina cont de asta.
  
  Valentin Baesu