Construirea unei case necesita pe linga disponibilitate financiara si mult timp. Obtinerea autorizatiei de constructie dureaza cel putin trei luni.
 Cei care nu mai vor sa stea la bloc trebuie sa aiba multa rabdare. Faptul ca detin terenul si banii necesari pentru ridicarea noii case nu inseamna ca in doua-trei luni se vor muta in casa noua. In functie de locul in care se construieste, acestia vor avea nevoie de o serie de acte pentru eliberarea carora vor astepta ceva timp. Trei luni reprezinta varianta optima.
Pentru a se incadra in acest termen, atunci cel care isi ridica o casa trebuie sa aiba in proprietate un teren situat in intravilanul construibil, pentru care are si documentatia cadastrala. In cazul in care terenul se afla in intravilanul agricol, atunci proprietarul va mai pierde timp pentru a-l trece in intravilanul construibil. Situatia este si mai complicata daca suprafata respectiva urmeaza sa fie achizitionata printr-un credit bancar. De asemenea, trebuie sa se tina cont de faptul ca inainte de a incepe demersurile legale este nevoie de o solutie din partea arhitectului. „Este nevoie de cel putin trei luni pentru a se ajunge la o solutie buna“, spune arhitect Cristian Cocioba, director executiv Bicau. De aceea, se recomanda ca demersurile sa inceapa cu cel putin o jumatate de an inainte de momentul in care isi doreste proprietarul sa inceapa lucrarile. In conditiile in care se presupune ca cel care investeste intr-o casa vrea sa obtina un raport bun calitate-pret, atunci acesta va avea nevoie de timp pentru a se documenta asupra materialelor folosite, atit ca si calitate, cit si din punctul de vedere al costurilor. Pentru a fi sigur ca nu va pierde cele citeva luni utile in constructii, atunci este indicat ca perioada de pregatire a proiectului sa inceapa chiar mai din timp.
Primul pas
 Cel mai indicat este sa se consulte un arhitect pentru a se contura o solutie preliminara. Totusi, din punct de vedere legal, primul pas il constituie certificatul de urbanism, care este insa doar un aviz de principiu si care nu da dreptul executarii constructiei respective. „Multi inteleg ca certificatul de urbanism este o autorizatie si se apuca de lucru, dar de fapt incalca legea si pot fi sanctionati“, spune arhitectul Veturia Bulie, consilier in cadrul Serviciului de urbanism si amenajarea teritoriului din cadrul Primariei Sectorului 2. Acest act se elibereaza de catre autoritatile locale si specifica in ce conditii se poate construi pe acea suprafata. Conform legislatiei in vigoare, certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzind avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii. Acesta se va elabora in cel mult 30 de zile de la data depunerii. Actele care se vor depune nu sint foarte numeroase: cererea tip, planurile topografice scara 1:2.000 si 1:500 in cite doua exemplare, iar unele autoritati locale solicita si copie xerox dupa actul de proprietate. In ceea ce priveste planurile topografice, acestea se iau fie din documentatia cadastrala, fie de la Centrul de cadastru din zona in care se va construi casa. Pentru aceasta varianta se va mai astepta in jur de 30 de zile. Pentru certificatul de urbanism se va plati o taxa de 40-100 RON, in functia de suprafata terenului. Pentru suprafetele de peste 1.000 mp aceasta va creste. Abia dupa obtinerea certificatului de urbanism poate incepe goana dupa autorizatia de constructie. Trebuie mentionat ca, in general, se recomanda ca certificatul de urbanism sa fie solicitat de catre cumparator chiar si inainte de achizitionarea unui teren, pentru a se vedea daca pe suprafata respectiva se poate construi si daca imobilul pentru care se permite constructia raspunde dimensiunilor si pozitionarii dorite de cel care vrea sa faca o astfel de investitie.
Dosar stufos
In cazul autorizatiei de constructie procedura este ceva mai complicata, deoarece dosarul este mai complex. Pe linga certificatul de urbanism mai este nevoie de actul de proprietate (copie legalizata), proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism, si dovada privind achitarea taxelor legale. Aparent totul este foarte simplu, numai ca lucrurile pot sa se complice. In general, autoritatile cer un studiu geotehnic. „Se cere studiul geotehnic, facut prin foraj. Fara acesta eu nu stiu unde este terenul bun de fundare ca sa poata inginerul sa faca partea de rezistenta. De exemplu, conteaza apa freatica. Partea de infrastructura va costa poate mai mult decit casa, pentru a nu avea infiltratii. Trebuie sa ajungi la terenul bun de fundare si sa faci o fundatie buna. Sint zone, mai ales la periferie, unde s-au dus gunoaie si necesita o anumita solutie de infrastructura a constructiei care sa corespunda“, spune Veturia Bulie. Aceasta nu este totul.
Problema avizelor
In aceasta privinta situatia este destul de putin clara si viitorul proprietar va afla din certificatul de urbanism ce trebuie sa intreprinda, deoarece aici se mentioneaza avizele care sint necesare. Aproape sigur va avea nevoie de astfel de documente de la furnizorii de electricitate, gaz, apa si canalizare si de la Romtelecom. In functie de situatie, lista poate fi extrem de lunga: salubritate, pompieri, apararea civila (Apararea Locala Antiaeriana), administratia drumurilor si podurilor, politia, Autoritatea romana de aviatie (in cazul in care terenul se afla in apropierea unui aeroport), MApN, SRI (daca terenul se afla in vecinatatea unui obiectiv militar) etc. Se apreciaza ca pentru obtinerea acestor avize sint necesare intre 15 si 30 de zile. Deci, la asteptarea initiala se adauga inca o luna. Situatia difera in functie de amplasarea terenului. „La terenurile situate intre blocuri trebuie avize de la regii, deoarece au fost trase foarte multe retele si atunci terenul poate sa fie numai pe o bucata construibil“, spune Veturia Bulie.
 Acte pentru utilitati
La Electrica, se solicita o cerere tip, actul de proprietate sau cel de concesionare a terenului, certificatul de urbanism, plan de incadrare in teritoriu (anexa la certificatul de urbanism) si plan de situatie scara 1:500 – (anexa la certificatul de urbanism vizat „spre neschimbare“). In cazul Romtelecom, dosarul va cuprinde o cerere, certificat de urbanism – copie, planul 1:500, doua copii cu hasura pentru constructia respectiva, planul constructiei 1:1.000 sau 2.000. Este foarte important ca solicitantul sa fie atent in momentul in care se completeaza dosarul pentru obtinerea avizelor, deoarece orice eroare il va costa timp. De asemenea, trebuie sa se stie ca pentru avize se percep taxe, care difera ca valoare de la caz la caz.
Pasul final
Dupa obtinerea proiectului de la arhitect si a avizelor se poate spune ca dosarul pentru obtinerea mult doritei autorizatii de constructie este complet. Evident, trebuie sa se achite si o taxa, care este de 0,5% din valoarea lucrarii. In acest caz solicitantul va mai astepta cel mult 30 de zile pentru a obtine acest act. In cazul in care dosarul nu este complet, va avea o surpriza neplacuta peste doar cinci zile. Conform legii, in cazul depunerii unei documentatii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului in termen de 5 zile de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a elementelor necesare in vederea completarii acesteia. Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire.
In situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism. Taxa pentru prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire se calculeaza la 30% din valoarea initiala a taxei de autorizare.
Totalul teoretic
Dupa cele aproximativ trei luni necesare arhitectului, la care se adauga, conform legii, 30 de zile pentru obtinerea certificatului de urbanism, alte 30 de zile in care se colecteaza avizele necesare si acelasi termen in care se elibereaza autorizatia de constructie, se poate vedea ca timp de aproape sase luni casa va ramine in stadiul de proiect. Este situatia ideala, in care nu mai este nevoie de un drum la oficiul de cadastru.
Termenul se poate prelungi in cazul in care pina la eliberarea autorizatiei de constructie proprietarul nu a contactat echipa care sa efectueze lucrarile. Indicat este ca, in cazul in care se apeleaza la o firma, proprietarul sa adune ofertele si sa o aleaga pe cea mai buna in timp ce solicitarea pentru autorizare este inca in lucru. In cazul in care casa se face in regie proprie, atunci situatia depinde de disponibilitatea echipei de meseriasi.
De asemenea, trebuie sa se ia in calcul si cazul necesitatii autorizarii organizarii de santier. Abia apoi urmeaza goana pentru bransarea la reteaua de utilitati si cheltuielile pentru finisaje, alte operatiuni care necesita timp si bani si care fac ca drumul spre noul camin sa fie totusi lung si costisitor.
Din cauza suprafetelor ocupate de un ansamblu rezidential, cele mai potrivite zone pentru construirea de vile ramin cele de la periferia oraselor. Tocmai de aceea interiorul oraselor nu mai este nici atractiv, nici viabil pentru dezvoltarea unui proiect de anvergura. Avantajele conferite de ansamblurile rezidentiale create in jurul orasului sint definite de suprafetele generoase ale terenului aferent constructiei, de ambianta creata de developer in incinta microcartierului, de vecinatatea uneori a unui lac sau a unei paduri, de securitatea creata de accesul persoanelor in microclimat, de intimitatea conferita spatiului de locuit sau a spatiilor special create. Dezavantajele pot fi cele generate de deplasarile catre centrul orasului, la locul de munca, cauzate de accesele din ce in ce mai gituite de trafic. Preturile pe acest segment al pietei evolueaza in limite normale, cererea fiind in crestere fata de alte segmente ale pietei imobiliare.
Conceptul, locatia, cartea de vizita a developerului, a arhitectului sau a constructorului sint atuurile unui proiect de succes. Problemele acestui segment tin in continuare de infrastructura. Grupul-tinta ramine in continuare clasa de mijloc. Bancile favorizeaza prin creditul ipotecar sau imobiliar acest segment. Aparitia unor noi instrumente financiare ar putea ridica si mai mult puterea de cumparare a clasei de mijloc si implicit segmentul rezidential. Preturile sint influentate de evolutia preturilor la materiale. Pentru ridicarea de blocuri inca se mai gasesc terenuri in orase, dar nu putem exclude si construirea unui microcartier de blocuri in afara acestuia.
Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist
 Cei care intentioneaza sa construiasca o casa, dar nu dispun de suma necesara pot apela la un credit bancar. Conditiile difera de la banca la banca. In general, pentru cei care au deja terenul si au nevoie de bani doar pentru constructie, se solicita actul de proprietate (in copie) asupra terenului pe care urmeaza sa se construiasca locuinta, contractul de construire incheiat cu firma de constructii, devizul general incheiat cu aceasta si, unde este cazul, raportul de evaluare a acestuia, precum si dovezi ca terenul nu este revendicat conform Legii nr. 10/2001 si ca nu exista litigii in legatura cu acesta. Dupa caz, se mai pot solicita proiectul tehnic al lucrarii, deviz general de lucrari, devize pe obiecte, autorizatie de constructie, grafic de executie a lucrarilor.
Certificat de urbanism
* cerere tip
* memoriu tehnic,
* planuri: 1:2000, 1:500
* copie dupa actul de proprietate
* taxa
* termen de eliberare: 30 de zile
* autoritate emitenta: primaria
Autorizatia de constructie
* certificat de urbanism
* cerere tip
* act de proprietate (copie legalizata)
* avizele solicitate
* proiect pentru autorizarea lucrarilor de constructie
* taxa
* termen de eliberare: 30 de zile
* autoritate emitenta: primaria
Valentin Baesu
| 
