Preturile mari ale apartamentelor din blocurile vechi sau noi au determinat o crestere a cererii pentru terenurile din apropierea marilor orase.
 Terenurile reprezinta segmentul care a inregistrat cel mai mare procent de crestere a preturilor pe piata imobiliara. Motivele sint simple: multi aleg sa-si construiasca o casa, deoarece suma la care se ridica aceasta investitie este aproximativ la fel de mare cu cea facuta pentru a aduce in stare locuibila un apartament dintr-un bloc vechi. Pentru acest an se anunta o crestere mai lenta a preturilor, chiar daca se asteapta o crestere a cererii nu numai din partea marilor investitori, ci si din partea celor care vor un teren mic pentru a construi locuinta mult visata. „Cererea a inregistrat un trend ascendent in ultimii ani, crescind in acelasi timp cu puterea de cumparare“, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist. Deja in comunele din apropierea Capitalei se construieste intens.
Crestere in masa
Daca in Bucuresti chiar si in zonele nu foarte bine cotate metrul patrat de teren construibil costa citeva sute de euro, in ceea ce priveste localitatile din apropiere pretentiile proprietarilor sint mult mai mici, chiar daca si in cazul acestora s-a inregistrat o crestere a preturilor. „In ultimul an terenurile din jurul Capitalei s-au apreciat cu 20-50%. Pentru anul acesta vom avea cresteri de 10-25%, dar numai pentru terenurile care vor fi dotate cu utilitati, care se vor afla linga o mare dezvoltare imobiliara, deci care vor suporta intr-un fel sau altul investitii“, spune Calin Clinciu, director de comunicare al companiei Euroest.
Unde se cauta
Agentii imobiliari spun ca deja se poate contura o harta a localitatilor apreciate de catre bucuresteni. Acestia spun ca cele mai multe cereri sint pentru Otopeni, Corbeanca, Pipera-Tunari, Stefanesti, Cernica, Popesti-Leordeni, Domnesti, Mogosoaia. Cum arata terenul ideal? In afara de pret, acest lucru depinde de momentul in care se vor demara lucrarile la viitoarea constructie. „Cei care vor sa construiasca imediat cer un teren cu utilitati minime, adica energie electrica, drum si care sa se afle intr-o zona dezvoltata cu vecinatati. Cei care doresc sa construiasca peste citiva ani se intereseaza mai mult de potentialul zonei si de planurile edililor locali de a dezvolta infrastructura utilitara si rutiera in zona“, spune Calin Clinciu. Sint cautate terenurile situate in intravilanul construibil.
Preturile difera
Agentii imobiliari spun ca cele mai ieftine terenuri se gasesc in zona de sud si de est a Capitalei, in vreme ce preturile cele mai mari sint cerute pentru parcelele din zona de nord a Bucurestiului. „Preturile se incadreaza intre 45 si 100 de euro pe metrul patrat, in functie de infrastructura oferita, punctul cardinal de referinta, distanta fata de oras, accesul in oras, apropierea de o padure sau de un lac, ori de dezvoltarea locala“, spune Liviu Ureche. Conform celor de la agentia Euroest, in cazul unor terenuri in zone aflate la mare pret pe piata imobiliara se poate ajunge insa si la un pret de peste 300 de euro/mp. Preturile sint valabile in cazul parcelelor de 500-1.000 mp, deoarece in cazul in care se achizitioneaza suprafete mari, cautate in general de marii investitori, pretul scade. Astfel, cele mai mari preturi sint in Pipera-Tunari, unde se cer 150-350 euro/mp, in vreme ce in Otopeni pretul este de 100-150 euro/mp, iar in Corbeanca se ajunge la 80-100 euro/mp. In Stefanesti, metrul patrat de teren se vinde cu 60-80 euro, in Cernica se ajunge la 80-120 euro/mp, in vreme ce in Mogosoaia pretul este de 80-100 euro/mp. Cele mai mici preturi sint in Popesti-Leordeni, de 40-60 euro/mp, Domnesti – 30-40 euro/mp si comuna Berceni, unde se cer 35-55 euro/mp. „Cererile pentru astfel de terenuri vin, in cea mai mare parte, din partea persoanelor din clasa medie“, spune Nelu Draghici, directorul agentiei Profimob.
Cit costa casa
Cei care vor ca imobilul in care vor locui sa fie exact asa cum au visat pot fie sa-l realizeze in regie proprie, prin angajarea unei echipe de constructori care lucreaza pe cont propriu, fie sa incheie un contract cu o firma de constructii. Alegerea construirii unui imobil in regie proprie, prin angajarea unei echipe de mesteri, este considerata cea mai rentabila varianta de catre cei care isi ridica o locuinta. Manopera il va costa pe proprietar, in cazul in care apeleaza la un „meserias“, in jur de 51 de euro metrul patrat construit, la rosu.
In ceea ce priveste alegerea unei firme, in prezent pe piata se practica un pret mediu de 500 de euro/mpc, cu TVA, pret in care sint incluse finisajele. Astfel, pentru o casa de 150 mpc, pretul ar fi de 75.000 de euro. La aceasta se adauga proiectul arhitectului, pretul terenului si remuneratia dirigentului de santier. Chiar in cazul in care s-ar opta pentru o suprafata aflata la marginea orasului, in zona de sud, cum ar fi localitatea Domnesti, s-ar achita pentru 400 de metri patrati peste 16.000 de euro. De asemenea, trebuie angajat un diriginte de santier. Acesta este singura persoana care poate sa verifice daca proiectul este realizat corect. Angajarea unui diriginte de santier costa intre 100 si 500 de euro lunar, in functie de perioada pe care acesta va trebui sa o petreaca pe santier. Cu banii cheltuiti pentru autorizatii si alte taxe pretul unei astfel de locuinte este sub 100.000 de euro, adica aproximativ la fel ca pentru un apartament cu trei camere. La aceasta suma se adauga insa cheltuielile pentru utilitati, care ajung la citeva mii de euro.
 Situatia juridica
In cazul terenurilor, spre deosebire de apartamente sau vile, pretul nu este cel mai important factor. Situatia juridica si prezenta retelelor de utilitati sint cei mai importanti factori care dau valoare terenului. Foarte importanta este situatia juridica a terenului. Situatia ideala o constituie achizitionarea unui teren intravilan scos din circuitul agricol. Varianta cea mai pesimista o constituie achizitionarea unui teren extravilan. In acest caz nu se poate construi. Primul lucru pe care trebuie sa-l faca viitorul proprietar este sa se intereseze la primarie daca respectivul teren poate fi scos din extravilan. In cazul in care este posibil, proprietarul trebuie sa treaca terenul din extravilan in intravilanul agricol, iar apoi in intravilanul construibil. Acesta trebuie trecut din extravilan in intravilan prin aprobarea de catre Consiliul Local a unui Plan Urbanistic Zonal. Aceasta etapa dureaza cel putin trei luni si presupune cheltuieli din partea proprietarului care trebuie sa angajeze un specialist pentru efectuarea PUZ. Apoi mai sint necesare si alte acte, precum intabularea si cadastrul. Evident, nu poate lipsi cererea catre primarie. Trecerea din extravilan in intravilan se poate realiza si printr-un Plan Urbanistic General al autoritatilor locale prin care se decide extinderea intravilanului. Totul tine de sansa, deoarece acest lucru se petrece, de regula, o data la doi sau la trei ani. Oricum, abia dupa ce este trecut in intravilanul construibil se pot incepe demersurile pentru solicitarea autorizatiei de constructie. In prealabil, trebuie sa se ceara certificatul de urbanism, deoarece in acesta se vor mentiona avizele care trebuie cerute.
Factorul utilitati
Utilitatile sint cel mai important atu al celor care vind terenuri. Astfel, daca se poate inlocui canalizarea cu fosa septica si reteaua de apa cu un put, alimentarea cu electricitate este indispensabila pentru obtinerea autorizatiei de constructie. Primul contact cu societatea de distributie a energiei electrice are loc chiar inainte de inceperea constructiei, cind se va solicita avizul de amplasament. Cu acest prilej, solicitantul va achita o taxa de 55 RON. Apoi urmeaza pasii pentru racordarea la reteaua de electricitate. Prima oara se depune cererea de emitere a avizului tehnic de racordare de catre viitorul utilizator. Suma care se va plati va depinde de puterea maxima ceruta. Dupa primirea avizului se va solicita in scris furnizorului incheierea contractului de racordare. Daca in general tarifele sint fixe, distanta la care se afla terenul de punctul de racordare este foarte importanta, deoarece cu cit este mai departe, cu atit costurile cresc. Reprezentanti ai firmelor care activeaza in domeniu spun insa ca in cazul unei situatii fericite, precum situarea locuintei la o distanta de 40 de metri de o sursa de la care mai este loc pentru bransarea consumatorului, atunci lucrarea costa in jur de 2.000 RON. Dar acest calcul poate fi luat ca un reper minim in cazul in care se are in vedere achizitionarea unui teren pentru construirea unei case. Costurile pot fi insa mult mai mari, mai ales daca la sursa din apropierea casei nu mai este loc pentru racordarea inca a unui consumator. Atunci, fie se va lua in calcul achizitionarea unui transformator, care este scump, fie se va racorda la un punct mai indepartat, caz in care costurile vor creste. In cazul in care terenul nu are utilitati, pretul nu va creste semnificativ. „Daca un teren aflat acum in cimp, peste un an va fi tot in cimp, fara utilitati, fara drum, fara mari dezvoltari imobiliare linga el, e clar ca peste un an va avea acelasi pret sau cu maximum 5% mai mult“, spune Calin Clinciu.
Chiar daca ofera avantaje, precum o curte si lipsa problemelor pe care le implica viata la bloc (zgomotul facut de vecini, probleme la instalatiile comune etc.), in cazul in care se opteaza pentru o vila in afara orasului apar si anumite dezavantaje. „Locuirea in afara orasului implica cheltuieli mai mari de transport sau de intretinere a casei“, spune Calin Clinciu.
Marile orase tin pasul
 Si la Cluj lumea incearca sa fuga de betoane. Preturile terenurilor din jurul orasului au crescut simtitor. „Oamenii sint dispusi sa se mute la o distanta de aproximativ 30 de kilometri de Cluj. Aceasta tendinta se remarca, mai ales la populatia activa, intre 35 si 50 de ani. Zonele cele mai cautate sint Floresti, la iesirea pe drumul catre Oradea, dar mai mult partea catre Cetatea Fetii, deoarece Florestiul este foarte scump, cam la 80-85 euro/mp. In schimb, la Cetatea Fetii, vorbim de 40-45 euro/mp. O zona preferata este Gilau, deoarece are si utilitati, aici preturile fiind 20-25 euro/mp. Iar alte zone care acum incep sa se dezvolte sint cea din nordul Clujului, Popesti-Cornus, precum si cea de Cimpenesti, unde inca nu sint utilitati. Aici, terenurile costa intre 10 si 25 euro/mp“, explica expertul imobiliar Sanda Moldovan, de la agentia Fortuna. (Camelia Jula)
 In Iasi, preturile la apartamente au crescut cu 10-15% fata de luna noiembrie si cu 30% fata de luna august a anului trecut. Pentru un apartament cu doua camere situat in zona 2 a municipiului, respectiv cartiere ca Nicolina, Oancea, Alexandru cel Bun, iesenii scot din buzunar cel putin 65.000 de euro. „Foarte multi dintre proprietarii de apartamente cu 2-3 camere se orienteaza spre construirea unor case in imprejurimile Iasiului. Deci cam 20% dintre cei care s-au hotarit sa-si vinda apartamentul se orienteaza spre terenuri, respectiv case“, sustine Radu Gorgan, director la agentia imobiliara Global Intermed Iasi. Zonele cele mai cautate pentru achizitionarea de terenuri in vederea construirii de case sint atit in oras, cit si in imediata vecinatate: Bucium, Popas Pacurari, Copou, Breazu, Aroneanu. Preturile variaza intre 30 euro/mp si 200 euro/mp, in functie de facilitati. (Silvia Craus)
 Preturile apartamentelor in Constanta au crescut din decembrie si pina in prezent cu aproximativ 15.000 de euro. Astfel, daca un apartament cu doua camere situat intr-o zona marginasa a orasului se vindea la sfirsitul anului trecut cu 45.000 de euro, acum, acelasi apartament nu se mai vinde fara 58.000 de euro. Confortul oferit nu este insa pe masura costurilor. Astfel, tot mai multi constanteni au ales sa caute terenuri pentru a-si construi case in zonele limitrofe urbei, asa cum ne-a declarat Mariana Neghina, agent imobiliar la „Super Atractiv“ Constanta. „Avem foarte multe cereri. Un metru patrat de teren in Cumpana si Lazu se vinde, spre exemplu, cu 30 de euro, in Palazu Mare, cu aproximativ 150 de euro, iar in Valu lui Traian, cu 40 de euro. Trebuie insa specificat faptul ca la Cumpana nu exista canalizare, apa curenta, electricitate si nici gaze“, a mai precizat aceasta. (Mariana Iancu)
De ce s-au scumpit terenurile
Terenurile din Bucuresti si imprejurimi s-au apreciat in ultimii trei ani cu 200-600%. Aceasta scumpire a fost generata de doi factori: terenurile nu se pot „fabrica“ si orice dezvoltare imobiliara incepe cu achizitia unui teren. Pornind de la cele doua argumente de mai sus si avind in vedere faptul ca Bucurestiul este o capitala cu o densitate foarte mare de locuitori, era de asteptat ca preturile terenurilor sa cunoasca o evolutie spectaculoasa. Dezvoltarea afacerilor, accelerata de aderarea la UE, si cresterea economica a Capitalei, mult mai mare decit in restul tarii, au dus la un necesar foarte mare de spatii rezidentiale, de birouri, comerciale si logistice de calitate. Aceasta cerere foarte mare a inceput sa fie acoperita prin investitii imobiliare de dimensiuni din ce in ce mai mari si mai spectaculoase. Zone care acum 12-14 ani promiteau foarte putin (Pipera, Corbeanca) au ajuns la o dezvoltare accentuata imediat ce au aparut acolo citeva „ancore“ care „au facut vad“. Preturile au crescut chiar si de 100 de ori. In interiorul Capitalei preturile au crescut din cauza lipsei de terenuri, in special pentru constructia de locuinte si birouri. Daca acum zece ani aproape nimeni nu vorbea despre reorientarea platformelor industriale in dezvoltari imobiliare, in ultimii trei ani acest lucru a devenit evident pentru toata lumea. Chiar daca normele europene de mediu nu obligau scoaterea industriei in afara orasului, valoarea terenurilor aferente (in unele cazuri mai mari decit valoarea productiei fabricii respective pe zeci de ani!) ar fi generat oricum aceasta transformare. Piata terenurilor a crescut in ultimii trei ani si datorita faptului ca dezvoltatorii au putut plati preturi fara ca profiturile lor sa scada sub 25% si, in fond, asta conteaza: daca valoarea terenului inclusa in valoarea metrului patrat construit permite realizarea unei afaceri de succes. - Calin Clinciu, director comunicare Euroest Invest
Valentin Baesu
|
