Persoanele care vor sa achizitioneze o locuinta au trei variante la dispozitie: achizitionarea unui apartament in blocurile construite inainte de 1989, cumpararea unei locuinte intr-un ansamblu rezidential sau pot opta pentru un apartament situat intr-un bloc ridicat de o persoana fizica.

Oferta de locuinte pentru clasa medie a crescut in ultimul an. Daca in urma cu ceva timp singura optiune pentru clasa de mijloc o reprezentau apartamentele din blocurile vechi, acum se pot cumpara si locuinte in imobile noi la preturi apropiate. Apartamentele vechi sint mai cautate in prezent, deoarece permit cumparatorului sa se mute imediat, dar si pentru ca sint mai ieftine deoarece suprafetele sint mai mici. Analistii spun insa ca livrarea primelor blocuri noi va muta atentia cumparatorilor spre aceste imobile care ofera un raport mai bun calitate-pret. Interesanta este aparitia blocurilor construite de persoane fizice care cer preturi mai mici pe apartamente deoarece nu platesc TVA. Acestea reprezinta un concurent redutabil pentru locuintele din blocurile vechi atit ca pret, cit si ca pozitie.

Bloc nou linga cel vechi

Blocurile ridicate de persoanele fizice sint, in cele mai multe cazuri, amplasate chiar in interiorul cartierelor, in imediata vecinatate a blocurilor construite inainte de 1989. „Este vorba, de regula, de cladirile de talie mica, S+P+4-5 etaje, cu doua-patru apartamente pe nivel, care au in general doua-patru camere“, spune Irina Petrescu, director departament rezidential la compania imobiliara Esop. De aceea, o parcela cu o suprafata destul de mica este suficienta pentru realizarea unui astfel de proiect. Astfel, acestea ofera aceleasi avantaje in ceea ce priveste infrastructura si facilitatile ca si blocurile noi: acces la mijloacele de transport, la unitati de invatamint etc. Fata de acestea au avantajul virstei cladirii si instalatiilor, astfel ca nu necesita investitii ulterioare. De asemenea, suprafetele sint ceva mai mari decit in cazul celor din blocurile comuniste. Si preturile cerute sint destul de mici. In cartiere precum Titan, Militari sau Drumul Taberei se pot gasi astfel de locuinte la preturi de 1.000-1.200 de euro/metru patrat util. „Cel mai important avantaj este faptul ca atunci cind se vinde proiectul nu se adauga TVA, ceea ce e un lucru important pentru cei care cumpara ca persoane fizice“, mai spune Irina Petrescu.

Casa de firma

Achizitionarea unei locuinte intr-un bloc situat intr-un ansamblu rezidential reprezinta o varianta luata in calcul de multi dintre cei care se afla in cautarea unei locuinte mai confortabile. O dovada in acest sens o reprezinta faptul ca multe dintre aceste locuinte se vind in mare parte inca din stadiul de proiect. Principalul atu al apartamentelor din noile ansambluri rezidentiale il reprezinta virsta cladirii. Pe de alta parte, aceste apartamente ofera spatii generoase. De exemplu, apartamentele cu doua camere au suprafata utila de 60-70 mp, in vreme ce apartamentele cu trei camere ajung la o suprafata utila de 80-85 mp. Unii dintre dezvoltatori ofera chiar si o garantie. Spre deosebire de proiectele dezvoltate de persoane fizice, in acest caz se poate verifica firma care face proiectul si se pot obtine referinte cu privire la dezvoltari deja finalizate care formeaza o imagine a preocuparii firmei respective de a respecta standardele de calitate si termenele stabilite in contract. Multe dintre aceste proiecte se afla amplasate in cartiere deja cunoscute, nu in zone izolate. Totusi, in prezent, identificarea unor suprafete pentru mari dezvoltari imobiliare este aproape imposibila in oras, astfel ca deja multe proiecte anuntate se vor ridica in zone periferice sau chiar in localitati din apropierea Bucurestiului.

Preturi medii

Locuintele din blocurile noi beneficiaza de finisaje de calitate medie, iar unii dintre cei care ofera astfel de locuinte pluseaza si includ in pret bucatariile complet utilate. In majoritatea complexurilor rezidentiale de acest tip se asigura sala de fitness, un centru comercial, in multe dintre ele chiar gradinita si piscina, iar in unele cazuri in pret este inclusa si parcarea. Principalul impediment pentru cei interesati in cumpararea unor astfel de apartamente este pretul, in conditiile in care suprafetele sint mai mari decit in cazul locuintelor vechi. Pretul poate fi mai mic in situatia in care apartamentul este achizitionat inainte de finalizarea cladirii. Specialistii vorbesc despre discounturi de pina la 20-30% in cazul in care se cumpara apartamentul inca din stadiul de schita. Inainte de a face o astfel de achizitie, este indicat ca proprietarul sa ceara informatii despre dezvoltator, despre solutiile folosite pentru ridicarea cladirii, iar inainte de semnarea contractului trebuie sa se intereseze daca pretul contine TVA, dar si daca include partile comune si garajul. Trebuie sa se citeasca toate clauzele, iar prezenta unui avocat este indicata. Acelasi lucru este valabil si in cazul blocurilor ridicate de persoane fizice. Un dezavantaj al blocurilor noi il reprezinta faptul ca viitorul proprietar se va muta in noua locuinta doar dupa finalizarea constructiei. De asemenea, in ceea ce priveste calitatea executiei, trebuie sa se bazeze doar pe seriozitatea firmei care dezvolta proiectul. „Pretul de vinzare al apartamentelor destinate populatiei cu venituri medii se incadreaza intre 1.000 si 1.500 de euro/mp, in functie de zona, de volumul vinzarilor si de stadiul lucrarilor de constructie. Limita minima a intervalului de preturi a crescut cu 20%, de la 850 de euro/mp la 1.000 de euro/mp pe parcursul semestrului 2 din 2006, insa limita superioara a ramas stabila comparativ cu anul trecut“, se arata intr-un studiu al CB Richard Ellis.

Varianta de cartier

Apartamentele vechi au oferit cea mai spectaculoasa crestere a preturilor in ultimul an. Daca in vara anului trecut un apartament cu doua camere intr-un cartier bucurestean costa in jur de 50.000 de euro, in prezent se cer peste 60.000 de euro. Oricum, daca ne referim la apartamente confort I, trebuie spus ca o garsoniera cu o suprafata utila de 40 mp costa in jur de 50.000 de euro, in vreme ce un apartament cu doua camere si o suprafata utila de 55 mp costa in jur de 60.000-62.000 de euro. Pentru apartamentele situate in blocuri construite dupa 1980 din zone mai bine cotate din aceste cartiere, pretentiile proprietarilor ajung la 78.000 de euro.

Proprietarii apartamentelor cu trei camere cer 75.000-85.000 de euro pentru acestea, iar in cazul celor amenajate modern, un pret de peste 90.000 de euro nu trebuie sa constituie o surpriza.

Pentru locuintele cu patru camere pretentiile celor care le detin urca la 85.000-100.000 de euro. Astfel, se poate observa ca pe piata pretul in cazul unui apartament situat intr-un bloc vechi este de 1.050-1.200 de euro/mp util.

Pro si contra

Apartamentele vechi reprezinta varianta optima pentru persoanele ale caror venituri nu sint suficiente pentru contractarea unui credit ipotecar asa de mare, ca in cazul apartamentelor noi, deoarece fiind mai mici sint si mai ieftine. In cazul acestora, la capitolul avantaje putem trece faptul ca sint amplasate in zone prin care deja trec mijloace de transport in comun, unde exista gradinita, piata sau spital.

Pe de alta parte, proprietarul decide, in momentul in care incep lucrarile de renovare, ce materiale foloseste pentru instalatii si finisaje. Principalul inconvenient in cazul acestora este virsta cladirii. Astfel, deoarece cladirea este veche, sint necesare operatiuni precum inlocuirea timplariei sau izolarea termica. Pe de alta parte, este indicata si inlocuirea instalatiilor invechite.

• Apartamente vechi

Avantaje

* Pozitie buna, mai aproape de centrul orasului

* Scoala, spital, piata, transport in comun in apropiere

* Pret mai mic (suprafata mai mica)

* Posibilitatea de a alege finisajele si materialele pentru instalatii

Dezavantaje

* Virsta cladirii

* Necesitatea de a inlocui instalatiile si finisajele (daca fostul proprietar nu a facut aceasta investitie)

* Slaba izolare termica

* Suprafata mai mica a apartamentului

• Apartamente noi – developer

Avantaje

* Virsta cladirii

* Apartamente mai spatioase

* Posibilitatea de a verifica seriozitatea dezvoltatorului luind ca reper lucrarile realizate de acesta

* Facilitati precum piscina sau loc de joaca pentru copii

Dezavantaje

* Pret mai mare (cu TVA)

* Suprafata locuintei, mai mare cere un buget mare

* Preluarea apartamentului dupa citeva luni sau un an, dupa ce se finalizeaza constructia

* Unele proiecte se ridica in zone mai izolate

• Apartamente noi – persoana fizica

Avantaje

* Pret mic deoarece nu se percepe TVA

* Situate chiar in cartiere, cu acces la scoala, piata sau transport in comun

* Virsta cladirii

* Apartamente spatioase

Dezavantaje

* Lipsa unui punct de reper in ceea ce priveste modul de executie a lucrarii

* Pret final mai mare (dat de suprafata mai mare)

* Preluarea apartamentului doar dupa  finalizare

Valentin Baesu

• Decalajul dintre cerere si oferta, acoperit in 2007-2008

In contextul in care pietele imobiliare rezidentiale sint destul de active la nivel international datorita unui exces global de lichiditati, dar si a dobinzilor scazute, piata imobiliara din Romania este printre cele mai dinamice din Europa.  In timp ce pietele americana, britanica si franceza se afla in acest moment la un nivel maxim de dezvoltare, piata din Romania se afla in efervescenta acestui proces. In ansamblu – luind in considerare media tuturor preturilor din sectoarele rezidential, retail, birouri, terenuri – Romania se situeaza probabil la un nivel cu 10-15% mai scazut decit in tarile dezvoltate din Europa si SUA, insa anumite segmente, cum ar fi cel al terenului, cel rezidential si retail sint mai scumpe in prezent. Daca evaluam pretul proprietatilor imobilare pe baza PIB-ului, atunci Romania este una dintre cele mai scumpe tari din Europa. In ceea ce priveste piata spatiilor destinate birourilor exista un oarecare echilibru, desi cererea depaseste usor oferta. Numarul total de spatii de birouri clasa A este inca mic in comparatie cu Budapesta, Varsovia sau Praga. Un numar mare de alocari a acestor spatii, in prima jumatate a anului 2006, a crescut stocul total cu 207.000 mp (36% spatiu clasa A). Totusi, piata se misca rapid datorita unei schimbari exemplare in calitatea investitorilor imobiliari care cauta sa faca afaceri in Romania. Dupa instalarea in 2004 a Guvernului, ratele de impozitare au scazut la 16%, conducind mesajul ca Romania este un target pe acest segment. Aproape peste noapte, investitorii vestici din sectorul imobiliar, cu portofolii mari si mixte, au inceput sa copleseasca piata. Un pas important daca tinem seama de faptul ca inainte de 2004-2005 investitorii straini veneau in mare parte din tarile mediteraneene – Grecia, Turcia si Israel – care se simteau mult mai confortabil sa inceapa o afacere intr-un mediu incert si prin urmare permisiv. Pe viitor ne asteptam ca oferta sa depaseasca cererea in cazul birourilor, spatiilor industriale si rezidentiale, insa diferenta semnificativa dintre cele doua va fi acoperita in 2007-2008. — Paulius Kuncinas, Consultant Oxford Business Group

Cartierele migreaza in Ilfov

Preturile ridicate la terenurile din Bucuresti trimit ansamblurile rezidentiale in judetul Ilfov.

Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari prefera sa construiasca ansambluri rezidentiale pe linga Bucu-resti datorita preturilor mai mici la terenuri. Astfel se obtin profituri mai mari, intrucit preturile apartamentelor construite acolo nu sint mai mici decit in oras. „Preturile la terenurile din judetul Ilfov sint cu peste 50% mai mici decit in Capitala. Asta este unul dintre motivele care ne-au facut sa construim acolo“, ne-a spus Aurel Dinescu, manager al agentiei Fradin Imob. Avantajele expuse de catre dezvoltatori in atragerea clientilor sint destul de multe. „Zonele din afara orasului sint linistite, cu o poluare mai mica. In plus, cit de curind, aceste zone unde se construieste acum vor deveni parte din Bucuresti“, ne-a spus Ana Mihlos, consilier vinzari la agentia RCC. Zonele preferate de dezvoltatorii imobiliari sint Bragadiru, Cernica, Voluntari, Domnesti etc.

Vin si blocurile

Pina acum, in afara orasului se construiau doar cartiere de vile. Interesant este ca au aparut si oferte conform carora, in comunele de linga Bucuresti, vor fi cartiere mixte, de vile si blocuri. Este adevarat, sint blocuri cu regim mic de inaltime, in general P+3 sau P+4. Succesul acestor proiecte depinde de investitiile in infrastructura.