Cel care vrea sa scape de vecinii de scara are doua posibilitati: cumpararea unei vile de la un dezvoltator sau construirea acesteia pe cont propriu.
 Cresterea preturilor terenurilor a contribuit din plin la schimbarea la fata a pietei rezidentiale autohtone. Pentru a obtine o amortizare rapida a investitiei si un profit cit mai mare, investitorii s-au orientat catre dezvoltarile pe verticala, adica spre construirea de blocuri. Tot preturile terenurilor au determinat mutarea cartierelor de vile catre zone din afara orasului, unde pamintul este mai ieftin. De asemenea, au aparut oferte de vile la preturi mai mici, pentru oamenii din clasa de mijloc, dupa ce ani la rind s-au construit ansambluri de lux. „Din cauza preturilor din ce in ce mai ridicate, interesul developerilor este sa dezvolte pe un teren cit mai mare. Deja sint pe piata ansambluri de 100 de vile sau 250 de vile, iar dotarile ansamblului sint pe masura“, spune Rasvan Dragomirescu, Project Manager in Departamentul rezidential al companiei Eurisko.
Ce a fost
Pina in anul 1995, oferta a fost constituita in principal din vile individuale, caracterizate prin suprafete generoase si finisaje de lux, in zona de nord, construite de utilizatorii finali. In anul 1995 a intrat pe piata conceptul de complex rezidential. Reprezentantii Neocasa spun ca pina in anul 2006 au fost finalizate sau aflate inca in constructie peste 60 de ansambluri rezidentiale. Mai mult de jumatate dintre complexurile rezidentiale au fost dezvoltate in zona de nord si in afara limitelor orasului. „In anul 2006 au mai intrat pe piata 12 dezvoltatori straini sau locali, oferind vile noi in complexuri cu cinci pina la peste 100 de unitati, 80% dintre acestea fiind localizate in zonele de nord si nord-vest, depasind limitele orasului“, spune Georgiana Sandu, director la Departamentul rezidential Neocasa.
Noua oferta
Concurenta care vine din partea celor care construiesc blocuri i-a determinat pe dezvoltatorii de cartiere de vile sa umble la suprafete, astfel incit preturile acestora sa devina mai accesibile. „S-au dezvoltat in special complexuri de lux cu suprafete mari de peste 350 de metri patrati, ajungind chiar la 600 sau 1.000 de metri patrati. In prezent se dezvolta complexuri pentru clasa medie plus, cu suprafete intre 150 si 300 de metri patrati“, spune Emilia Mielu, consultant in cadrul companiei imobiliare Esop. Investitiile pe acest segment vor continua. „Pina la sfirsitul anului 2008, oferta se va majora cu inca 550 de vile noi, cumulind aproximativ 120.000 de metri patrati. Pretul acestor locuinte noi variaza intre 800 si 1.200 de euro pe metrul patrat construit, inclusiv TVA“, mai spune Georgiana Sandu. Astfel, daca luam in calcul suprafata de 150 mpc si pretul de 800 de euro, se ajunge la o valoare a unei vile de aproximativ 120.000 de euro.
Unde se construieste
Cele mai potrivite zone pentru dezvoltarea de ansambluri de vile sint considerate, asa cum am mai spus, zonele periferice ale orasului. „Desi pina in prezent tendinta a fost de dezvoltare a zonei periferice de nord in locatii precum Bucurestii Noi, Baneasa, Iancu Nicolae-Pipera, Corbeanca, Balotesti, Snagov, aceasta tendinta s-a continuat si in restul zonelor, unde deja s-au achizitionat loturi foarte mari de terenuri pentru dezvoltarea de noi proiecte rezidentiale“, spune Claudia Dascalescu, Senior Consultant in cadrul Departamentului rezidential al DTZ Echinox. Specialistii spun ca este indicat sa se dezvolte astfel de proiecte in zonele care au deja specific rezidential. „Facilitatile care favorizeaza o ampla dezvoltare rezidentiala a unei zone sint: vecinatatea cu un lac, sau cu o padure, accesul facil la autostrada si la zona centrala a orasului“, mai spune Claudia Dascalescu. In ceea ce priveste optiunea pentru amplasarea acestor ansambluri la periferia localitatilor, aceasta are justificari serioase. Cea mai importanta are in vedere randamentul investitiei. Apoi intra in calcul factori importanti precum nevoia de intimitate si de spatii verzi largi sau aspecte precum gradul de poluare fonica si a mediului inconjurator din interiorul orasului. „Zona de nord-est spre Stefanesti, Cernica, si iesirea spre Autostrada Soarelui se vor dezvolta, iar motivele sint prezenta padurilor si a lacurilor, a autostrazii, precum si preturile mai mici la terenuri“, spune Emilia Mielu.
 Cererea s-a modificat
S-a constatat si o modificare a cererii in ultimii ani. „Cererea pentru vile noi s-a orientat de la locuinte cu suprafete cuprinse intre 400 si 600 mp catre locuinte cu suprafete construite cuprinse intre 250 si 350 mp. Initial, principala cerere a provenit de la segmentul superior, care a platit cash. Incepind cu anul 2003, cererea pentru acest tip de locuinta a provenit de la cei din segmentul superior-mediu, cu un venit de 1.000-2.000 de euro pe luna, care au folosit ca instrument de plata creditul. O alta tendinta a cererii a fost reprezentata de preferinta clientilor pentru ansamblurile rezidentiale“, spune Georgiana Sandu. Mai mult, chiar daca apartamentele din blocurile noi se vind inca din stadiul de proiect, cererea pentru vile a crescut, chiar daca specialistii din domeniu spun ca slaba dezvoltare a infrastructurii frineaza intr-o oarecare masura activitatea in acest domeniu. „Se observa o crestere a cererii, am putea spune chiar spectaculoasa, care nu isi arata fata din cauza lipsei proiectelor de infrastructura. Cel mai spinos punct il reprezinta drumurile. Daca acestea ar fi reparate, prelungite, construite, ati fi martorii unei explozii in domeniul constructiilor de case“, afirma Sorin Lacusta, Senior Broker in cadrul Departamentului vinzari rezidentiale al companiei Regatta.
Avantajul firmei
Cei care aleg aceasta varianta au in primul rind avantajul ca scapa de problema achizitionarii parcelei potrivite. De asemenea, se evita cheltuielile cu actele si avizele care trebuie obtinute pentru a primi autorizatia de construire. Se evita si stresul, si cheltuielile pentru racordarea la utilitati. „Exista o anumita organizare a complexului, infrastructura fiind asigurata de dezvoltatorul proiectului. Pe de alta parte, exista un sistem de administrare unitar care asigura securitatea, intretinerea complexului“, spune Emilia Mielu. Mai mult pentru a evita grijile viitorilor proprietari privind locul in care vor invata copiii, marii dezvoltatori au inclus in planurile unora dintre noile ansambluri rezidentiale si o gradinita sau o scoala. La acestea se adauga, in unele cazuri, centre de shopping, piscina sau sala de fitness.
Minusuri si precautie
Principala problema vine de la pret. Daca luam in considerare pretul pe metrul patrat construit, atunci vom constata ca in cazul unei constructii pe cont propriu acesta este mai mic. Un alt inconvenient poate veni din faptul ca locuinta achizitionata poate sa nu arate chiar asa cum doreste proprietarul, ci respecta proiectul facut de catre firma. „Exista o anumita uniformitate a designului exterior. Majoritatea dezvoltatorilor ofera libertate mai mare in alegerea finisajelor interioare“, spune Emilia Mielu. De asemenea, in unele cazuri curtea poate sa nu fie chiar asa de mare pe cit doreste clientul. Pe de alta parte, este indicat sa se studieze cu atentie contractul incheiat cu dezvoltatorul pentru a se cunoaste cu exactitate toate detaliile pretului, inclusiv daca in pretul achitat sint incluse terenul si racordarea la utilitati. De asemenea, in cazul in care clientul doreste finisaje de o calitate superioara, atunci va plati mai mult.
Scenariul propriu
Cei care vor ca imobilul in care vor locui sa fie exact asa cum au visat pot fie sa-l realizeze in regie proprie, prin angajarea unei echipe de constructori care lucreaza pe cont propriu, fie sa incheie un contract cu o firma de constructii. Alegerea construirii unui imobil in regie proprie, prin angajarea unei echipe de mesteri, este considerata cea mai rentabila varianta de catre cei care isi ridica o locuinta. Manopera il va costa, in cazul in care opteaza pentru aceasta varianta, in jur de 51 de euro metrul patrat construit, la rosu. Nu are insa garantie.
In ceea ce priveste alegerea unei firme, in general pe piata se practica un pret mediu de 400 de euro/mpc, fara TVA, pret in care sint incluse finisajele. Cu TVA se ajunge la o medie de 476 de euro/mpc. Pentru o casa cu aceleasi caracteristici ca aceea de mai de sus, de 150 mpc, pretul ar fi de 71.400 de euro.
 Cheltuieli suplimentare
In primul rind, trebuie luata in calcul suma care s-ar plati pentru achizitionarea terenului necesar. Chiar in cazul in care s-ar opta pentru o suprafata aflata la marginea orasului, in zona de sud, cum ar fi Popesti-Leordeni, s-ar achita pentru 400 de metri patrati peste 25.000 de euro. De asemenea, trebuie angajat un diriginte de santier. Acesta este singura persoana care poate sa verifice daca proiectul este realizat corect, cheama proiectantul sa verifice lucrarile la fazele determinante, incheie procesele-verbale si e cel care da bun de plata pe situatiile de lucrari prezentate de constructor. Angajarea unui diriginte de santier costa intre 100 si 500 de euro, in functie de perioada pe care acesta va trebui sa o petreaca pe santier. Acesta isi merita banii deoarece observa diversele scapari ale constructorului si se evita cheltuielile ulterioare pentru refacerea acestora. De asemenea, exista si erori care ulterior vor creste costurile finisajelor. Daca peretii sint strimbi, atunci se incarca din tencuiala. La acestea se vor adauga cheltuielile pentru obtinerea documentatiei in vederea eliberarii autorizatiei de construire, precum si cele pentru proiectul realizat de arhitect.
Pro si contra
Pretul pentru construirea unei case pe cont propriu este mai mic decit cel din cazul achizitionarii unei locuinte de la un dezvoltator imobiliar, chiar daca la pretul de constructie se adauga si celelalte cheltuieli. Pe de alta parte, un avantaj il reprezinta si faptul ca locuinta va arata asa cum isi doreste proprietarul. Pe de alta parte, cel care isi construieste locuinta poate, daca dispune de bani mai multi, sa cumpere un teren situat mai aproape de centrul orasului. La capitolul minusuri se poate vorbi despre timpul pierdut pentru obtinerea aprobarilor si avizelor necesare pentru inceperea lucrarilor de construire, dar si necesitatea de a asigura supravegherea derularii lucrarilor de constructie.
In momentul in care investitorul se decide asupra cladirii ce urmeaza a fi construita se solicita un Certificat de Urbanism. Acesta mentioneaza: 1. regimul juridic al terenului; 2. regimul tehnic; 3. regimul economic. Se mai specifica avizele care trebuie luate (cultura, adica un certificat luat de la Ministerul Culturii in care se mentioneaza daca avem de-a face cu un monument sau nu, daca vorbim despre o zona istorica etc., furnizori de utilitati publice, pompieri, circulatie etc.) si studiile care trebuie facute in cazul in care ceea ce s-a cerut nu corespunde cu actuala situatie urbanistica a terenului. Este vorba despre PUZ - Plan de Urbanism Zonal, PUD - Plan de Urbanism de Detaliu si se poate propune un nou plan de urbanism in cazul in care cel actual nu corespunde. Chiar daca Certificatul de Urbanism atesta posibilitatea construirii pe teren in urma avizelor de la comisiile mentionate, in Certificat ar putea interveni probleme: situri istorice, retele subterane, insuficienta spatiilor de circulatie etc. Numai in momentul in care se obtin aceste avize si se emite Autorizatia de Constructie se poate spune ca este sigura constructia pe acel teren. In momentul in care demarezi o constructie se stie ca exista o anumita distanta fata de constructiile vecine ce trebuie respectata etc. Aceste lucruri sint specificate in CU. Orice zona din Bucuresti are un regulament in constructii care o protejeaza si ii da specificitate. De exemplu, nu se poate construi in zona Primaverii in aceleasi conditii ca in zona Titan, chiar daca din specificatia PUG apar aceleasi zone urbanistice. Intervine aici regulamentul de zona protejata care specifica retragerile, aliniamentele si inaltimile cladirilor. In general, este cunoscuta regula retragerii fata de limita de proprietate cu o distanta egala cu jumatatea inaltimii cladirii, asta in cazul in care cladirea este mai inalta decit cladirea vecina. Cladirile vecine trebuie sa aiba aceeasi inaltime. Daca se intentioneaza constructia unei cladiri mai inalte si asta este permis se aplica regula mentionata anterior.— Daniel Mitarcu, Senior Consultant DTZ Echinox
Avantaje
* Nu se mai umbla dupa acte si avize
* Nu se mai cauta teren
* Asigura bransarea la utilitati
* Unele ansambluri au scoala, centru comercial, sala de fitness
Dezavantaje
* Pret mai mare
* Aspectul este stabilit de dezvoltator
Avantaje
* Pret mai mic
* Aspectul si compartimentarea sint cele dorite de proprietar
* Se poate alege firma cu care se construieste
* Se pot alege materialele folosite
Dezavantaje
* Cheltuieli suplimentare
* Timp pierdut pentru acte
 Preturile vilelor vechi sint mari, in mare parte din cauza ca acestea sint situate in zonele centrale ale Capitalei. Construite intre 1930 si 1940, acestea sint amplasate in zonele de nord sau in centru. „Oferta pentru vile stil a crescut substantial dupa 2001-2002 datorita procesului de retrocedare a cladirilor nationalizate, avind ca efect o fluctuatie semnificativa a preturilor. Cele pentru cladirile stil nerenovate au crescut de la 400-500 de euro/mpc, in 2002, pina la 1.000-2.200 de euro/mpc, in 2005. In 2006, preturile au atins 3.000 de euro/mpc in cele mai cautate zone“, spune Georgiana Sandu. Cererea a provenit in principal din partea investitorilor straini de dimensiune medie si a companiilor locale in cautare de sedii reprezentative. „Intr-o prima faza s-a manifestat cererea pentru locuinte individuale, in special pentru cele nerenovate, cu suprafete cuprinse intre 400 si 500 mp. In prezent, cererea se concentreaza pe cladiri multifamiliale, cu o suprafata minima de 1.500 mp, incluzind opt pina la zece apartamente“, mai spune Georgiana Sandu. Cererea s-a orientat de la zona de nord (Aviatorilor, Kiseleff) catre centru si centrul istoric din Bucuresti: Piata Romana, Universitatii, Rosetti, Mintuleasa.
Valentin Baesu
|
