Preturile anuntate de dezvoltatorii de proiecte rezidentiale in momentul lansarii acestora sint mai mult decit tentante. Este insa necesara o analiza atenta.

Piata imobiliara locala cunoaste o dezvoltare fara precedent. Apar noi cartiere de blocuri. In cazul in care cumparatorul studiaza atent oferta, poate face o afacere buna. Daca nu ia in calcul toate elementele care pot modifica pretul unei locuinte, poate avea surpriza ca efortul financiar sa depaseasca resursele financiare de care dispune. Mai mult, a aparut optiunea cumpararii off-plan, astfel ca se scot la vinzare unitati care in prezent nu exista decit pe hirtie. Consultantii Colliers International atrag atentia asupra particularitatilor acestei achizitii si considera ca cel interesat de achizitionare trebuie sa detina un set de informatii in scopul luarii unei decizii corecte, in completa cunostinta de cauza.

Interes pentru proiect

Specialistii considera ca este indicat ca inainte de a se incheia un contract trebuie strinse date despre proiect. Conform companiei Colliers, din punct de vedere juridic, cumparatorul are dreptul sa ceara informatii cu privire la situatia legala a terenului si modul in care acesta va reveni cumparatorilor, precum si cu privire la autorizatia de constructie, in functie de existenta careia este recomandabila sau nu semnarea unui antecontract de vinzare-cumparare sau doar a unuia de rezervare. Etapele contractarii unui apartament aflat in stadiul de proiect sau de constructie incep prin semnarea contractului de rezervare, apoi a antecontractului de vinzare-cumparare insotit de anexele sale conform legii locuintei (regulament de coproprietate si contractul de management imobiliar) si sfirsesc cu semnarea contractului de vinzare-cumparare, care trebuie sa aiba un pret fix si nemodificabil.

Calitatea viitoarei locuinte si a cladirii este un alt aspect ce trebuie cunoscut in detaliu. Componenta echipei care realizeaza cladirea, adica dezvoltatorul, proiectantul, constructorul, managerul de proiect, precum si experienta acestora sint lucruri foarte importante. Acestia trebuie sa ofere, la cerere, detalii despre structura si finisaje, precum si despre posibilitatea de personalizare a spatiului. Referitor la aceasta optiune, consultantii Colliers International atentioneaza asupra faptului ca aceasta posibilitate trebuie oferita intre anumite limite, deoarece o flexibilitate mare aduce cu sine riscul intirzierii predarii constructiei si afectarea calitatii acesteia. „In cazul in care clientul opteaza pentru modificari minore si schimbari care n-au facut obiectul contractului, va trebui sa negocieze separat aceste extralucrari“, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist.

Verificarea firmei

Potentialul cumparator trebuie sa se asigure ca locuinta pe care urmeaza sa o achizitioneze ii va conferi acestuia siguranta si confortul pe care si le doreste si pentru care plateste o suma deloc de neglijat. „Pentru aceasta este bine sa se documenteze cu privire la firma care urmeaza sa demareze proiectul, sa poata supraveghea si verifica pe parcursul executarii constructiei structura acesteia, calitatea materialelor folosite si altele. Este de preferat sa apeleze la persoane autorizate, care lucreaza in domeniul constructiilor“, spune Mihaela Pana, seful departamentului rezidential al DTZ Echinox.

Un developer nou nu necesita mereu mai multa precautie, dar este indicat ca potentialul cumparator sa se informeze in legatura cu investitiile pe care acesta le-a derulat in Romania sau in alte tari. „Un cumparator al unui apartament in imobil nou trebuie sa se intereseze asupra mai multor factori care influenteaza calitatea constructiei: existenta peretilor interiori din caramida, nu din rigips, structura din beton, grad de rezistenta la cutremure si altele. Un developer nou intrat pe piata, care nu prezinta credibilitate prin alte constructii dezvoltate anterior, trebuie sa convinga prin rigurozitatea intocmirii caietului de sarcini pentru constructia imobilului respectiv si printr-un contract care sa apere interesele cumparatorului in cazul in care proiectul nu este finalizat“, apreciaza Ruxandra Cleciu, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare.

Suprafata si pret

Cumparatorul trebuie sa stie la ce tip de suprafata se aplica pretul/mp: suprafata utila, construita sau bruta. Specialistii Colliers au definit aceste suprafete in cel mai recent raport de piata. Astfel, suprafata utila reprezinta suprafata neta a apartamentului, neincluzind terase, peretii interiori si exteriori si peretii comuni.

Spre deosebire de aceasta, suprafata construita cuprinde suprafata utila la care se adauga aria construita a teraselor, toti peretii interiori, exteriori si 1/2 din peretii comuni, precum si alte patrunderi verticale. Suprafata bruta este formata din suprafata construita a apartamentului plus o cota-parte din suprafetele comune (hol, casa scarii, spatiul de la intrarea in cladire etc.) si anexe (parcare, spatii de depozitare etc.). „In functie de suprafata la care se aplica, pretul pe mp poate varia semnificativ. In ultima instanta, important este pretul pe unitate si cele incluse (finisaje, parcare, boxe etc.). Acest pret este cel mai transparent. Unii dezvoltatori aleg sa isi promoveze proiectele ca avind un pret mic pe mp, fara a mentiona tipul de suprafata careia i se aplica. Campania de marketing poate da astfel rezultate bune, insa cumparatorii neavizati vor descoperi ca apartamentul dorit fie costa mai mult decit au calculat initial, fie ca suprafata trecuta in contract nu este cea considerata locuibila“, spun cei de la Colliers.

Pentru a evita situatiile neplacute, reprezentantii Colliers International recomanda intelegerea spatiului efectiv de locuit inca de la primele discutii cu agentul de vinzari.

Timpul creste tariful

Cu cit apartamentul se va achizitiona mai repede, cu atit pretul va fi mai mic. „Exista diferente de pret, date in general de faptul ca in momentul in care un proiect iese pe piata, preturile sint mai mici, iar cind este gata, sint in general mai mari cu 200-500 de euro/mp construit“, spune Emilia Mielu, consultant la compania imobiliara Esop. „Intotdeauna un complex rezidential are preturi promotionale la lansarea proiectului. Cu cit un cumparator achizitioneaza imobilul mai devreme, cu atit pretul acestuia este mai scazut. Taxa pe valoarea adaugata nu este inclusa in preturile promovate si este un cost nedeductibil care creste pretul apartamentelor pentru persoanele fizice“, afirma Ruxandra Cleciu. La pretul stabilit se adauga de obicei TVA, dar sint si situatii cind aceasta este inclusa in pret. „Cumparatorul, in momentul in care se hotaraste sa achizitioneze o proprietate, trebuie sa ceara informatii cu privire la pret, daca acesta este purtator de TVA, daca pretul anuntat se aplica pe metrul patrat construit al apartamentului sau si pe cota indiviza ce revine acestuia, daca gradina sau terasa, acolo unde este cazul, se vinde separat, la un alt pret, sau la acelasi pret ca al apartamentului“, spune Mihaela Pana.

Pret pe garaj

Exista si alte elemente care pot ridica pretul unei astfel de locuinte. „In general, cota indiviza din spatiile comune este cam 10-11% din suprafata apartamentului, iar garajul costa in functie de zona in care se afla imobilul“, precizeaza Emilia Mielu. Spatiile comune (cota indiviza) pot fi incluse sau nu in pretul/mp promovat. Specialistii spun ca in mod obisnuit pretul/mp pentru spatiile comune trebuie sa fie calculat ca jumatate din pretul/mp pentru suprafata construita. Totusi, si acest lucru depinde de dezvoltatorul proiectului. „Pretul unui garaj este separat fata de costul apartamentului si variaza intre 6.000 si 20.000 de euro, plus TVA. Gradina presupune un cost suplimentar in cazul in care aceasta este una individuala, dedicata apartamentului. In cazul in care vorbim de spatiile verzi comune intregului complex rezidential, acestea reprezinta un bonus al proiectului si nu presupun un cost suplimentar. O persoana interesata de cumpararea unui imobil nou trebuie sa afle care este pretul final pe care trebuie sa il plateasca pentru apartamentul dorit, inclusiv TVA, spatii comune, costul gradinii, in cazul in care apartamentul beneficiaza de o gradina proprie, dar si care este costul spatiului de parcare“, spune Ruxandra Cleciu.

Investitori romani si straini pe piata rezidentiala

Daca pina in urma cu un an, un an si jumatate, majoritatea proiectelor erau realizate de dezvoltatori romani, acum lucrurile s-au schimbat. Pentru proiectele situate in zonele rezidentiale – in general proiecte de dimensiuni mici, cladiri care insumeaza intre zece si 50 de apartamente, majoritatea dezvoltatorilor sint romani. Pentru proiectele de dimensiuni mari – cladiri cu sute de apartamente – situate mare parte din ele in zonele centrale si semicentrale ale Bucurestiului, dezvoltatorii sint in mare parte straini. Aceasta situatie se prezinta astfel pentru ca dezvoltatorii romani au de cele mai multe ori bugete limitate pentru a investi si prefera sa construiasca imobile cu locatii foarte bune, dar de dimensiuni reduse. Investitorii straini au posibilitatea sa investeasca bugete foarte mari pentru achizitionarea de terenuri, pe care ulterior dezvolta complexuri rezidentiale impresionante ca dimensiuni. Dezvoltatorii straini au venit cu un nou concept pe piata imobiliara: dezvoltari imobiliare care reprezinta alternativa la apartamentele comuniste. Aceste dezvoltari ofera facilitati deosebite fata de blocurile vechi: locuri de parcare subterane, securitate, de cele mai multe ori locuri de joaca pentru copii, sala de sport si sauna, magazine etc. Timpul necesar pentru pregatirea unui proiect rezidential variaza in functie de dimensiunile lui, de investigatiile cu privire la teren etc.; astfel, pentru un proiect de dimensiuni mici (un imobil cu subsol, parter si trei-cinci etaje) este necesar intre sase luni si un an, pentru un proiect ce se dezvolta pe mii de metri de teren este nevoie de unu-doi ani. In urmatorii trei ani, pe piata rezidentiala vom asista la aparitia unor proiecte mari. Blocuri cu peste 15-20 de etaje vor aparea in aproape toate zonele semicentrale ale Bucurestiului, dar alaturi de investitorii straini care au inteles repede oportunitatile oferite de piata imobiliara pe acest segment isi fac loc si dezvoltatorii locali.

— Mihaela Pana, Head of the Residential Department, DTZ Echinox

Finantare

Specialistii considera ca exista inca impedimente de natura juridica in obtinerea unui credit pentru achizitionarea unui apartament in complexurile rezidentiale noi. „Pentru creditele ipotecare, garantia pentru a obtine imprumutul este reprezentata de imobil in sine, si de vreme ce vinzarea apartamentului se face inainte de finalizarea constructiei, practic imobilul-garantie nu exista in realitate“, explica Ruxandra Cleciu. Cei de la Colliers spun ca exista dezvoltatori si banci care au creat parteneriate speciale pentru a ajuta acest tip de achizitie.

Factori de scumpire

* TVA (daca nu este inclusa)

* Momentul in care se achizitioneaza apartamentul

* Etajul

* Suprafata

* Garajul si gradina

* Partile commune

Credit de 5% de la constructor

Multi constructori nu incaseaza toti banii pentru apartamentul in blocul nou. Cumparatorul opreste un procent pentru eventualele probleme.

Pentru a atrage clientii si a le cistiga increderea, unii dezvoltatori de proiecte rezidentiale practica „garantia de buna executie“. Astfel, la mutarea in casa noua, clientul opreste 5% din valoarea finala a apartamentului pentru cazul in care apar mici probleme din vina constructorului. „Cei 5% ramin blocati timp de 12 luni pentru eventuale vicii ascunse ale imobilului“, ne-a spus Gheorghe Doholici, inginer constructor, dezvoltator al unui proiect rezidential de blocuri.

Probleme minore

Specialistii considera ca in astfel de cazuri este destul de greu de crezut ca apar probleme importante. Dupa finalizarea unei cladiri, pe parcursul unui an pot aparea mici probleme, cum ar fi o usa care nu se inchide bine, cojirea unui colt al unui perete sau a tavanului si altele. „Toate aceste mici probleme sint remediate de catre dezvoltator. Daca dezvoltatorul nu remediaza la timp aceste mici necazuri, pierde banii, pierde garantia de 5%“, a precizat Gheorghe Doholici. Totusi, aceasta garantie nu include si neglijenta noului proprietar sau dorinta acestuia de a aduce modificari in apartamentul pe care tocmai l-a cumparat.

Garantia nu este valabila in cazul in care stricaciunile sint din vina cumparatorului. „Daca un nebun se apuca sa dea cu ciocanul in pereti, este treaba lui, va plati singur pagubele“, a amintit Gheorghe Doholici. Totusi, o astfel de masura este bine venita, mai ales in cazul finisajelor si al calitatii lucrarii. Nu este de neglijat, deoarece finisajele reprezinta o mare parte din costul ridicarii unei locuinte. „Nimanui nu ii convine sa plateasca o circa de bani si sa constate ca dupa sase luni incepe sa i se exfolieze vopseaua sau ca nu ii mai functioneaza robinetele“, a subliniat Gheorghe Doholici.

Publicitate

Pe de alta parte, Emil Giurgiu, presedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania, spune ca este o politica comerciala a unor firme, adica publicitate. Cu alte cuvinte, i se insufla un sentiment de siguranta pentru a cumpara respectivul produs. In cazul de fata, unul care costa mult si nu se poate schimba decit cu cheltuieli consistente. „In realitate, pretul imobilului poate fi umflat de catre dezvoltator cu cit reprezinta suma garantiei de buna purtare, iar dezvoltatorul sa nu piarda nimic in cazul in care nu mai primeste restul de bani reprezentind garantia“, a mai spus Emil Giurgiu. Depinde de bucataria fiecarei companii cum hotaraste sa isi faca publicitate. „Este o practica de afara unde pentru atragerea clientilor li se pun si femei pe masa“, a mai spus Emil Giurgiu, adaugind ca in final „fiecare client doarme asa cum isi asterne in contract“.