Achizitionarea unui apartament nou presupune cheltuieli destul de mari. De aceea, este indicat ca persoana care face investitia sa se informeze bine inainte de a face acest pas.
 Oferta de apartamente noi a crescut spectaculos in 2006, cind s-au anuntat mai multe proiecte in diferite zone ale Bucurestiului. In cazul in care cumparatorul studiaza atent oferta, poate face o afacere buna. Daca nu ia in calcul toate elementele care pot modifica pretul unei locuinte, poate avea surpriza ca efortul financiar sa-i depaseasca posibilitatile. Pentru aceasta, el trebuie sa se informeze cu privire la detaliile tehnice ale constructiei, dar sa fie atent si la clauzele din contractul pe care il incheie.
Primul pas: cautarea
Anul trecut a adus o explozie a ofertei pe segmentul apartamentelor noi. Numeroase proiecte rezidentiale au aparut, este drept, deocamdata doar pe hirtie. Oricum, preturile sint deja cunoscute, iar pentru multe dintre proiectele anuntate a inceput contractarea locuintelor care vor fi construite. Cert este insa ca primul pas il reprezinta gasirea celei mai bune oferte, cu cel mai bun raport calitate-pret. „Companiile imobiliare mari au site-uri cu cele mai noi si mai competitive oferte imobiliare. Doritorii pot incepe cautarile pentru locuinta pe care si-o doresc de la aceste site-uri“, spune Robert Teodorescu, directorul Departamentului vinzari rezidentiale al companiei Regatta. Cum numarul proiectelor a crescut spectaculos, iar unele oferte nu au ajuns inca in portofoliul agentiilor, doritorii pot opta si pentru o cautare pe Internet, pentru a obtine date despre cit mai multe proiecte. Apoi pot afla care este agentul de vinzari de la care le poate oferi date.
Documentarea
Dupa ce s-a orientat spre unul sau mai multe proiecte care i se par interesante, cel care vrea sa cumpere un astfel de apartament trebuie sa se documenteze cu privire la mai multe aspecte: cine construieste, ce materiale se vor folosi, cind se va finaliza constructia cladirii si altele. Astfel, in primul rind este important cine este dezvoltatorul. Pentru aceasta, cumparatorul trebuie sa se intereseze ce fel de proiecte a mai derulat acesta. „In primul rind trebuie sa se intereseze daca pentru cladirea respectiva exista o autorizatie de constructie valida. In cazul in care imobilul este construit pe foste platforme industriale, este foarte important ca proprietarul sa prezinte dovada unui aviz de mediu si a acordului de mediu pentru realizarea efectiva a proiectului. Contaminarile istorice ale solului, apelor subterane sau biodiversitatii ar pune in pericol sanatatea persoanelor care ar urma sa locuiasca sau sa utilizeze acele areale. Important este de asemenea sa se intereseze asupra calitatii constructiei, si ne referim aici la structura de rezistenta si la modul de realizare a finisajelor. Clientii mai pot lua in calcul si o serie de avantaje oferite de complexul rezidential, cum ar fi: gradul de siguranta, locurile de parcare, zona linistita, acces facil la mijloacele de transport public“, spune Alexandru Petrescu, Managing Partner la compania imobiliara Esop. Trebuie sa se stie ca obtinerea informatiilor despre constructie nu este o misiune imposibila. „Exista un caiet de sarcini al cladirii care contine date furnizate de arhitectul sau proiectantul imobilului referitoare la modul de realizare a cladirii, descrierea facilitatilor oferite, precum si cotatii de pret pentru materialele folosite in apartament si in spatiile comune“, spune Victoria Linca, consultant senior in cadrul Departamentului rezidential al companiei DTZ Echinox.
Factorul pret
Pretul este un factor important. In cazul locuintelor noi, acesta se poate calcula in functie de suprafata. Cumparatorul trebuie sa stie la ce tip de suprafata se aplica pretul/mp: suprafata utila, construita sau bruta. Specialistii Colliers au definit aceste suprafete intr-un raport de piata. Astfel, suprafata utila reprezinta suprafata neta a apartamentului, neincluzind terase, peretii interiori si exteriori si peretii comuni. Spre deosebire de aceasta, suprafata construita cuprinde suprafata utila, la care se adauga aria construita a teraselor, toti peretii interiori, exteriori si 1/2 din peretii comuni, precum si alte patrunderi verticale. Suprafata bruta este formata din suprafata construita a apartamentului plus o cota-parte din suprafetele comune (hol, casa scarii, spatiul de la intrarea in cladire etc.) si anexe (parcaj, spatii de depozitare etc.). In functie de suprafata la care se aplica, pretul pe mp poate varia semnificativ. Acest aspect este important, deoarece unii dezvoltatori aleg sa isi promoveze proiectele ca avind un pret mic pe mp, fara a mentiona tipul de suprafata careia i se aplica, iar cumparatorii vor descoperi ca apartamentul dorit fie costa mai mult, fie ca suprafata trecuta in contract nu este cea considerata locuibila.
Cu sau fara TVA
Mai exista unele elemente la care cel care doreste sa achizitioneze un apartament nou trebuie sa fie atent. Astfel, in multe cazuri taxa pe valoarea adaugata nu este inclusa in preturile promovate. De aceea, este indicat ca acela care achizitioneaza o locuinta sa se intereseze daca in pretul anuntat de constructor este inclusa TVA. De asemenea, partile comune (cota indiviza) pot fi incluse sau nu in pretul/mp. Si garajul duce la cresterea pretului unei locuinte noi. Analistii imobiliari spun ca pretul unui garaj este separat fata de costul apartamentului si variaza intre 6.000 si 20.000 de euro, plus TVA. Pe de alta parte, cu cit apartamentul se va achizitiona mai repede, cu atit pretul va fi mai mic. Astfel, developerii ofera discounturi semnificative daca locuinta este cumparata inca din stadiul de proiect.
Atentie la contract
Dupa ce s-a decis sa achizitioneze un astfel de apartament, urmeaza marele moment: contractul. Aici, cumparatorul trebuie sa fie atent si sa citeasca toate clauzele incluse, pentru a nu avea ulterior surprize neplacute, cum ar fi cresterea pretului. „In practica se mai intilnesc si astfel de cazuri, iar acest aspect se poate regla in momentul semnarii contractului de achizitie a apartamentului“, spune Beatrice Dumitrascu, Sales Manager la Departamentul vinzari rezidentiale din Eurisko. „Sint putine cazuri. Pentru a nu se ajunge la aceasta situatie e bine sa se treaca in precontractul sau contractul de vinzare-cumparare ca pretul e ferm si nu pot surveni modificari“, spune Alexandru Petrescu.
 Exista garantie
Pentru a atrage clientii si a le cistiga increderea, unii dezvoltatori de proiecte rezidentiale practica „garantia de buna executie“. De exemplu, la mutarea in casa noua, clientul opreste un procent din valoarea finala a apartamentului pentru cazul in care apar probleme din vina constructorului. „Din practica, am observat ca, de regula, garantia acestor lucrari se va acorda de catre constructor diferentiat. Pentru viciile aparente ale lucrarilor se acorda o garantie de cinci ani, acest termen calculindu-se din data semnarii procesului-verbal de predare-primire. Pentru viciile ascunse ale lucrarilor se acorda o garantie de zece ani, iar pentru viciile rezultate din neincadrarea constructiei in gradul de seismicitate aprobat, indiferent de natura acestui viciu, se acorda o garantie pe toata durata constructiei. Pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si de executie se acorda o garantie pe toata durata existentei constructiei, iar pentru calitatea constructiei se acorda o garantie de zece ani. Pentru garantarea totala a constructiilor privind rezistenta acestora, se acorda o garantie pe toata durata existentei constructiei“, spune Alexandru Petrescu. Acesta afirma ca astfel de garantii se acorda de catre constructor pentru viciile ce provin din executarea lucrarilor cu respectarea proiectului de executie, iar pentru viciile ce provin din executarea proiectului raspunderea si obligarea garantarii apartin proiectantului.
Se spune ca anul 2006 a fost anul pietei rezidentiale pentru clasa medie. S-au anuntat proiecte ce vor livra, pina in 2008, 8.000-9.500 de locuinte pentru clasa medie, cu preturi cuprinse intre 800-1.400 de euro/mp construit, la care se adauga TVA. Aceasta afirmatie este valabila prin prisma proiectelor anuntate pentru acest segment de populatie. Dar care este clasa medie din Romania care se poate califica, conform noilor reglementari BNR pentru aceste locuinte? Salariul mediu din Romania este de 240 de euro/luna, in timp ce in Bucuresti clasa medie plus, care lucreaza in mediul privat, cistiga un salariu mediu de 700 de euro/luna. Clasa medie plus poate avea acces la locuintele noi anuntate pe piata in conditiile in care legislatia creditului ipotecar va fi completata si vor fi luate masuri suplimentare de incurajare a achizitiei de locuinte in cladiri noi. Astfel, este necesara completarea legislatiei creditului ipotecar cu reglementarea intabularii si a ipotecarii bunurilor viitoare, dupa modelul tarilor europene, pe baza autorizatiei de constructie si a planurilor de arhitectura, urmind ca in functie de masuratorile cadastrale sa se faca o corectie ulterioara cu privire la suprafata finala construita. In acest fel, banca poate inscrie o ipoteca de rangul I pe un bun viitor si se da un impuls semnificativ achizitiei de locuinte noi prin credit ipotecar. Trebuie promulgata legea de responsabilizare a constructorilor, prin care sa se respecte termenele de predare a imobilului, preturile agreate prin contract si calitatea lucrarii, oferindu-se mai multa siguranta bancilor si cumparatorilor. Daca se doreste innoirea fondului locativ intr-un ritm mai sustinut, credem ca scutirea de TVA a tranzactiilor cu imobile noi va impulsiona ritmul investitiilor si, in acest fel, cresterea numarului proiectelor, iar prin concurenta dintre developeri se va ajunge intr-un timp mai scurt la echilibrarea raportului cerere-oferta. — Alexandru Petrescu, Managing Partner Esop Consulting
Preturile pentru apartamentele noi nu sint mici. Astfel, pentru segmentul lux, preturile apartamentelor noi variaza intre 1.500 si 2.500 de euro/mp construit, iar pentru segmentul mediu, acestea sint intre 800 si 1.500 de euro/mpc, preturi la care se adauga TVA. Specialistii spun ca acest tip de proiecte se bucura de interes din partea tinerilor profesionisti, cu virste intre 30 si 40 de ani, care lucreaza in cadrul unor companii multinationale sau locale, ori care au propria afacere. De aceea, astfel de locuinte sint accesibile familiilor cu un venit lunar de peste 1.500 de euro. Se asteapta ca in citiva ani oferta sa se diversifice si pe piata sa apara oferte de apartamente noi la preturi mai mici. Este drept, acestea vor fi amplasate la marginea orasului.
Obtinerea unui credit ipotecar pentru a achizitiona un imobil nou nu este o operatiune simpla. „Exista citeva caracteristici in ceea ce priveste ipoteca pe un bun viitor. Pina in prezent se acorda credit doar dupa ce proprietatea este intabulata, fapt care se realizeaza aproape de momentul predarii. Dupa acest moment, banca poate debloca creditul. De aceea exista pe piata situatii in care vinzatorii cer un avans consistent, de peste 30% din valoarea tranzactiei la inceput, iar cumparatorul poate achita majoritatea sumei prin credit“, spune Alexandru Petrescu. „Recomandarea noastra pentru clienti este sa opteze pentru aceeasi banca ce finanteaza si constructia intregului proiect“, spune Beatrice Dumitrascu.
Mii de locuinte noi in anii urmatori
Cererea de locuinte a determinat investitorii sa se orienteze spre construirea de blocuri.
Pina la sfirsitul lui 2005, numarul proiectelor rezidentiale de acest tip era foarte mic. In prima jumatate a anului 2006 s-au lansat 11 proiecte rezidentiale de dimensiuni mai mari de 200 de unitati locative.
Conform unui studiu de piata realizat de compania Colliers, „majoritatea proiectelor de apartamente in curs de dezvoltare din Bucuresti au peste 200 de unitati si sint localizate in diferite cartiere ale Capitalei. Daca la inceputul anului existau la vinzare doar trei proiecte de mari dimensiuni, la sfirsitul lunii iunie oferta a ajuns la 11 ansambluri rezidentiale, insumind 8.800 de unitati noi“.
Prima livrare
Pentru a doua jumatate a anului 2006 se anticipa ca proiectele rezidentiale noi vor determina o crestere a ofertei cu inca 8.000 de apartamente noi. Totusi, acestea vor fi terminate doar in citiva ani. Cu toate acestea, pentru sfirsitul acestui an se asteapta livrarea primelor apartamente in blocuri noi. Interesant este ca romanii nu sint reticenti la achizitionarea apartamentului din stadiul de proiect. Sint si multi cumparatori straini.
Valentin Baesu |
