Cei mai importanţi doi brokeri de credite din România au intermediat câteva sute de împrumuturi pentru persoane fizice cu valori de peste 1.000.000 de euro. Recordul este un împrumut de 3,7 milioane de euro.
Pentru câteva sute de români, creditul pentru persoane fizice a devenit similar cu împrumutul de investiţii acordat companiilor. Este vorba despre un număr restrâns de persoane care au contractat împrumuturi uriaşe garantându-le cu terenuri sau case. Mii de oameni cu împrumuturi de peste 500.000 de euro, câteva sute care au luat credi­te de peste un milion de euro, dar şi un credit de 3.700.000 de euro, contractat prin intermediul unui broker şi folosit pentru investiţii imobiliare. Cam aceasta este lista norocoşilor cu credite gigant pentru persoane fizice. 

„Cel mai mare credit pe care l-am aranjat pentru un client persoană fizică atinge 3.700.000 de euro.
Avem şi câteva zeci, până într-o sută de clienţi care au luat împrumuturi de peste 1.000.000 de euro“, ne-a spus Anca Bidian, directorul general Kiwi Finance. „Creditul cu cea mai mare valoa­re, intermediat de către Credit Team pentru o persoană fizică, a atins suma de un milion de euro. Am intermediat, până în prezent, la nivelul întregii reţele, un număr de 14 credite a căror sumă, individual, a depăşit valoarea de 500.000 de euro şi un număr de 1.083 de dosare de credit a căror valoare (individuală) este mai mare de 100.000 de euro, dar mai mică de 500.000 de euro“, explică şi Roxana Gavrilă, director de marke­ting al Credit Team, al doilea mare broker de pe piaţa autohtonă. 

În ceea ce priveşte destinaţia bani­lor nu pare a exista nici un dubiu. „Da, este vorba despre credite care au ca destinaţie investiţii în piaţa imobiliară“, confirmă directorul Kiwi Finance. La Credit Team, lucrurile sunt ceva mai nuanţate: „Majoritatea creditelor accesate de către investitorii imobiliari au avut ca obiectiv achiziţia de terenuri. Cu toate acestea, din totalul de credite intermediate garantate cu ipotecă aproximativ 87% au avut ca destinaţie cumpărarea unui imobil de către persoane fizice, persoane care nu sunt investitori, ci au cumpărat respectivul imobil din dorinţa de a-şi asigura o proprietate personală imobiliară“, crede Roxana Gavrilă. 

Spre deosebire de firme, persoanele fizice nu sunt obligate să plătească TVA pentru tranzacţii imobiliare. În acest context, un credit pe persoană fizică aduce avantaje certe în comparaţie cu cel pentru companii. Mai mult, creditul ipotecar se acordă ceva mai lejer decât cel pentru IMM, de exemplu. În cel de-al doilea caz, solicitantul trebuie să realizeze o analiză completă a activităţii firmei pe ultimii doi ani, să-şi evalueze exact acti­vele, ca să nu mai punem la socoteală că trebuie să aibă profit pe ultimii doi ani de activitate. 

Un credit de dimensiunile ară­tate mai sus presupune nu doar un efort lunar substanţial, dar şi venituri uriaşe. În condiţiile practicate de BCR, bancă despre care Cotidianul a scris recent că a acordat mai multe credite cu valori de până la câteva milioane de euro, venitul lunar al solicitantului ar trebui să fie, în cazul nostru, de aproximativ 50.000 de euro pentru un credit luat pe 25 de ani. Rata lunară ar fi de aproximativ 25.000 de euro. 

În aceste cazuri însă, veniturile nu se referă în nici un caz doar la salariu. „Noi luăm în consideraţie la calculul eligibilităţii nu doar salariul lunar al solicitantului, ci şi veniturile obţinute din alte surse cum ar fi chirii sau dividende“, ne-a explicat Cornel Cojocaru, directorul de comunicare al BCR. Printre băncile care au mai acordat credite de dimensiuni mari, adică de peste 1.000.000 de euro, se numără şi ING Bank sau BRD. „ING Bank a acordat credite în valoare de peste un milion de euro, persoanelor fizi­ce care au demonstrat că au o afacere sau o sursă de venit sigură şi solidă“, spun reprezentanţii ING. De altfel, potrivit unor surse bancare, se pare că cel mai mare împrumut obţinut de o persoană fizică în România se ridică la peste cinci milio­ane de euro.

Bani suficienţi pentru un bloc
Un credit de un milion de euro este mai mult decât suficient pentru a deveni un miniinvestitor în piaţa imobiliară. Putem lua în calcul realizarea unei clădiri pe structură de beton armat, cu pereţi din cărămidă. În ceea ce priveşte finisajele, acestea sunt de calitate medie: gresie, faianţă, geamuri termopan etc. O astfel de clădire are o amprentă la sol de 225 de metri pătraţi, iar în condiţiile în care coeficientul de utilizare a terenului (POT) va fi de 50%, rezultă că este necesar un teren de 450 mp. Clădirea va avea o suprafaţă construită de 1.350 mp, în care intră şi subsolul, unde vor fi spaţii tehnice şi locuri de parcare. Un teren în oraş se poate cumpăra cu 500-600 de euro/mp, rezultă că preţul terenului va fi de 225.000-270.000 de euro. Pentru construcţie se vor mai plăti încă 700.000 de euro, deci totalul cu taxe cu tot va fi de 925.000 – 1.000.000 de euro. Preţul va fi de 685-740 de euro/mp construit. Investitorul îl va putea vinde la un preţ dublu.