Ruxandra Cleciu, preşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare, consideră că scăderea numărului investitorilor a cauzat criza care se manifestă în prezent pe piaţa imobiliară.

Jucătorii de pe piaţa imobiliară vorbesc despre un blocaj. Este reală această afirmaţie?
Piaţa tranzacţiilor mari şi a investiţiilor de tip cumpărare centru de birouri sau centre comerciale care se vor închiria şi sunt vândute la randament este blocată din cauza situaţiei financiare. Băncile din străinătate sunt mult mai precaute când acordă credite.

Se simte acest lucru şi pe piaţa rezidenţială?
Investitori am avut şi pe piaţa rezidenţială. În multe proiecte care au fost dezvoltate până acum am avut achiziţii realizate de către aceşti investitori, care cumpărau pachete importante de apartamente, de la 10 şi poate până la 50 de unităţi locative într-un proiect.

Cumpărau la un preţ bun la început, nici nu plăteau tot apartamentul, şi la sfârşit îl vindeau cu un profit bun. Şi aceştia au probleme acum, pentru că ei la rândul lor au nevoie de finanţare şi nici finanţarea aceasta nu se mai acordă. Este normal ca, dacă un astfel de cumpărător dispare sau îşi reduce foarte mult operaţiunile, chestia asta să se resimtă şi la apartamentele noi.

Venea un dezvoltator, lansa un proiect de 300 de apartamente, veneau doi investitori şi cumpărau 20% din proiect în două sau trei luni. Acum nu se mai întâmplă lucrul acesta, investiţiile sunt mult mai mici. Plus că şi investitorii nu mai sunt atraşi la fel de mult pentru că ritmul de creştere a preţurilor în proiectele noi a încetinit. Acum creşterile sunt în jur de 15-20% pe proiect, iar proiectele se întind pe doi ani, doi ani şi ceva, nu cu 30% pe proiect cum era înainte.

Care sunt cauzele acestei crize despre care se vorbeşte?
Toată lumea spune criză. De ce se întâmplă lucrul acesta? Doar pentru că au crescut băncile dobânzile? Eu nu cred că le-au crescut astfel încât să nu le poată suporta consumatorul final, pentru că la rata lunară se adaugă câteva zeci de euro. Însă şi faptul că dobânzile sunt mai mari, iar eligibilitatea s-a dus un pic mai sus, a făcut ca o pătură de posibili clienţi să nu mai existe. Pe de altă parte, proiectele noi sunt foarte multe. Cumpărătorul care înainte avea 5-10 proiecte pe segmentul pe care căuta acum are peste 20 de proiecte, pentru că au apărut şi proiecte mici, de 20-30 de apartamente, unele construite de persoane fizice. În aceste condiţii, şi decizia de a cumpăra se ia mai greu. Este normal să scadă numărul de tranzacţii.

Vor scădea preţurile apartamentelor noi?
Proiectele noi nu au evoluat spectaculos în ceea ce priveşte preţurile, au crescut mai lent, şi cred că nu vor scădea preţurile. Poate să ceară mai puţin dezvoltatorul unui proiect fără succes, construit în câmp, unde a găsit terenul ieftin. Dacă nu va vinde, atunci va fi obligat să scadă preţul. La proiectele bine gândite nu vor scădea preţurile din mai multe motive. Preţul de construire este în creştere, cred că aproximativ cu 15% de la începutul anului. Ele cresc, dar cât vor mai creşte? Am auzit că vor trimite muncitorii din Spania acasă pentru că nu se mai construieşte deoarece au construit prea mult. Se vor întoarce şi vor fi nevoiţi să muncească pe mai puţini bani. În Bucureşti mai este loc de proiecte rezidenţiale, însă preţurile vor fi în competiţie, drept urmare nu factorul de preţ va face diferenţa, ci locaţia, calitatea, avantajele. Vorbim deja de calitate, nu de cantitate. Un proiect bun întotdeauna îşi va găsi cumpărători.

Ce se va întâmpla cu apartamentele vechi?
Piaţa apartamentelor vechi e blocată, nu se vinde mai nimic sau se vinde sub preţul considerat de piaţă. Sunt proprietari care au înţeles că nu pot să vândă un apartament la 120.000 de euro şi să nu-l ia nimeni, şi îl dau cu 105.000. Preţurile au stagnat şi am impresia că sunt în scădere. Sunt cam la nivelul finalului anului trecut şi scad. Este greu să se estimeze cu cât scad. Am putea să venim cu nişte analize mai precise când avem nişte cifre, dar nu le avem. Fiecare firmă poate să vină şi să spună că am vândut atâtea apartamente la un preţ, dar nu ar fi un eşantion corect. Analiza corectă ar fi cea de la stat, pentru că pe la administraţia financiară şi pe la cartea funciară trec toate contractele de cumpărare. Ei sunt cei care pot să facă cel mai corect studiu, pentru că au date integrale despre piaţă. Preţurile vor scădea cu 15% până în toamnă, când iar vor creşte un pic, pentru că şi pe piaţa imobiliară există sezonalitate: vara scad un pic, toamna cresc, iarna iar scad.

Miza pe provincie 

Caută investitorii alte locuri în care să construiască, în afară de Bucureşti?
Nevoia de proiecte noi a apărut în provincie de vreo doi ani, dar nu s-au făcut investiţii masive decât în oraşele foarte mari, Cluj sau Iaşi. Au început şi oraşele cu peste 100.000 de locuitori să fie ţintite de dezvoltatori. Au găsit terenuri, iar nevoie există, şi nu din partea clasei superioare, care şi-a făcut vile. Vorbim de clasa de mijloc, mai ales în oraşele în care s-a construit puţin înainte de 1989. Au apărut proiecte şi pe malul mării. Se dezvoltă provincia.

Valentin Baesu